| 投资与炒房 | 

自对房地产实行调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地区、城市不断地掀起一波波的冲击，并每到一处都横扫一片，不断冲高着房价，让政策决定者头昏眼花，将其视为洪水猛兽，发誓要出台各种严厉的政策与组合拳，坚决抑制这种投机之风。

但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。靠猜测是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成为制定政策的依据，那么就不需要设置诺贝尔经济学奖了。

投资分为两类，一类是投资于固定资产，用于出租获取租赁性收益。当房价上涨到一定程度时，不排除转让获取增值收益，这种投资通常会选择待发展的区域，当区域的配套条件成熟，经营收益上升时，自然资产增值也就更高了。这类投资既有选择商铺、办公楼的投资（眼前的收益会更高），也有选择住房投资的。住房投资的出租收益则要看地点、出租对象与服务条件了。

这类投资不管是什么样的都弥补了国家或市场不能提供长期租赁性住房的空缺，让买不起房的业主可以通过租赁解决经营和居住的问题。比如开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供租赁条件，以扩大就业和服务。比如一时买不起住房的人在国家不能提供租赁性住房时就只能先从私人手中租房住，缓解了只能和必须购买商品房的矛盾。

没有投资行为就不可能有租赁性市场，也不可能创造居民财产性收入。本来中国就是个发展中国家，大多数人并不具有购买房产的能力，只能靠金融信贷的支持解决拥有财产和获取财产性收入的条件。住房的个贷政策恰恰给了投资者这种机会，因此投资房产就成为了一种合理的投资行为。不但中国如此，世界各国也是如此，否则就只有居民向银行存款的条件，而没有银行为居民提供服务的条件了。同时，这种投资也恰恰解决了国家无法提供租赁性住房的空缺，解决了促进小企业生产、就业的条件，提供了国家税收和解决了部分居民的居住问题。

打击这种投资行为的同时，也在打击市场的繁荣，让许多人无法自行创业和提供更多的小企业就业条件。我们的企业登记中不是要求必须有注册地址吗？房子就变成了必备的前提。减少了租赁性的投资行为，也就减少了创业与就业的机会，至少从现在看，各种打击商品房投资行为的政策除了有害于市场经济的发展之外，尚看不到任何有利于市场经济发展之处。

有人说可以减少需求而缓解供求矛盾，防止房价因供求矛盾而高涨。那么只要增加供给就够了，因为增加供给并没有不利于市场发展，又何须用对市场可能产生有利的一面但必然会有负面作用的方法呢？

住房市场也一样。如果国家政策与金融政策不能让政府和市场利用租赁性土地建设租赁性住房，减少了个人投资的租赁住房市场就只能提高租金的水平和扩大购房的消费群体。这不利于住房条件的改善，也不会缓解供求矛盾和降低房价。城市化率的提高总要有房子住，不是自行购房就是租赁房屋，都同样一套房只能解决一户的居住问题。

也有人说，所有的调控政策都是在打击投机性炒房。所谓的投机性炒房是只换取房屋差价而不是租赁居住。或者房子从来就没人住，买了之后就在房价上涨时又卖掉了，但这种情况在全国又有多少呢？

国家刑法早就取消了投机倒把罪，因为只要是市场经济就一定有投机。投机就是投资的机会吗？股票如此，期货如此，投资也是如此，商品的转来转去也同样是如此。为什么房子就不行呢？

其实国家政策早就从期房上网、预售登记、中途不得更名、销售转让收税等多个环节在控制这种单靠吃差价的投机了。税收的增加也证明了这一点，就像股票交易的税收甚至超过了上市公司的整体利润，那么房地产的税收难道比股票的交易税收更低吗？房屋的转让中政府不是也拿到了大头吗，又何须为有人炒房而发愁呢？

国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少房子没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子。于是空置率与国际通行的惯例不接轨了，中国只好再创造一个空屋率来专指存量中未利用房屋的统计。

投机的炒房行为有多少就只好用空屋率来衡量了。过去，曾有些人用晚上骑车在城中转一圈看看有多少房子黑着灯来认定空屋，以界定炒房的数量。后来有人用电表、水表的统计来替代空屋的统计，那么什么叫偶尔居住呢？还是看看人口与入户的统计数据吧！

2004年全国存量住宅的空屋率为3.26%，而2007年全国城镇的空屋率则下降为2.81%，这说明，在全国范围内住房的实际使用率是极高的，且空屋率逐年下降。这完全不值得大惊小怪，更不值得为此大动干戈而出台更严厉的政策以及为区区的2.81%而头痛。

2.81%的空屋并非都是投机行为的反映，其中许多是富起来的人在不同城市的购房行为，为子女上学、养老、度假而预先的准备。像山西炒房团有购房置产的习俗，但却没有卖房的习俗，山西人更多是持不破产不卖祖产的旧观念，那么真正被称为只吃房价差价的短期炒房人就更少得可怜了，也许还不到1%。

也许在个别城市有这种相对集中的市场份额，但大多数是地方政府高兴还来不及的事。地方政府会感谢他们在推高了房价的同时拉动土地价格攀升，让政府的土地收益大增、市场活跃且税收大增。

地方政府很想迅速改变城市面貌，但如果房价上不去，拆迁成本就难以承受，地方可动用的收益资源效率降低，低价房的质量也无法提高，城市建设难以改观。投资也许就成了钻点，让一潭死水变成了活水，也增强了城市的生命力。

2.81%的数量比例并不大，但绝对值也有几百万套，当然让决策者颇感头痛了。不过宏观调控只能从总量上来调节，无法解决微观的细节，而为这2.81%出台的政策却可能影响到5%或10%的城镇家庭，因小而失大就更不可取了。

投资与投机也许本就是无法分清的一种行为，但都要承担市场的风险，首先亏损的不是银行的贷款而是投资人的本金。毕竟与美国次级债完全不同，我国买房要支付至少20%的首付款、支付期房至现房之间的利息与本金。而次级债则更多的是只付息，付息全部或大部分是应纳税的冲抵，购房人承担的风险大不相同。

该解决的仍是中国的一系列政策，只要政策存在对市场行为的偏见，那么无论是针对投资还是针对投机的政策都必然产生巨大的负面作用，最终不但破坏市场经济的发展，也会严重地损害居民改善住房条件的意愿。

（连载完）