杭州病：土地收益绑架城市(3)

11:29

2010-02-06

陈周锡万晓晓

紧接着，王国平提出了杭州的“城建蓝图”，杭州实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”，构筑以市区为中心、县城为依托、中心镇为基础，资源共享、功能互补、协调发展的市域网络化城市，构建以“国际花园城市”和“生态城市”为目标的绿色大都市。

土地收益最大化

杭州要实现这个蓝图，面临的是巨额的财政投入。

“像经营企业一样经营土地。”一位杭州资深业界人士王先生这样比喻，在大规模城建投资欲望下，地方势必会让土地利益被最大化，无论是顺势还是逆市。

“过去十年，杭州一直采用饥渴式供地。”兰洪梅说，按杭州过去5年，年销售4-5万套一手房计算，杭州每年土地供应量应在1200亩以上，才能基本达到房源供需平衡，然而只有2009年高过1200亩。他说，这让丰厚的民资和旺盛购买力去推高房价，接着地方政府根据房价提高土地出让底价。

去年上半年，杭州楼市成交量清淡，土地成交寥寥。于是，杭州市各区县国有企业挺身而出，拿下一季度出让的15个地块中的大部分。成立仅8个月的上城区属国有独资企业——杭州上城区投资控股集团有限公司甚至在去年4月29日以4.6万/平方米的楼面地价，豪夺上城区南山路勾山里B地块，成就杭州新“地王”。

到去年下半年，交易开始活跃，杭州才开始大量推地。此时，杭州“地王”遍地开花。据了解，去年前十个月，杭州土地出让金700多亿元。10月份之后，土地市场继续狂热，杭州推地速度明显加快，最后两个月土地出让金达到近500亿元。

据杭州一位房地产研究人士估计，土地出让金在杭州整个政府收入来源中的比例在55％左右。杭州一家房产上市公司的总经理也估算该比例在50％至60％之间。

上述上市的地产公司总经理说，杭州土地出让金占财政收入比重高，有其必然性，因为杭州优势不在工业、商业，而是旅游、房地产等第三产业，因此住宅吸金能力强。同时受金融危机影响，浙江外贸持续下降，很多人抽出实业资本，在杭州投资房地产。

当然，在税收方面，房地产的贡献也很明显。一份杭州市统计报告称，今年房地产相关税收成为增收的主力军。在今年房产新政实施、土地招拍挂价上升以及基础设施大项目建设推进等因素带动下，契税、耕地占用税和营业税分别以35.9％、34.8％和22.8％的增幅位居地方税种增幅榜前三甲。

截至去年底，杭州市的年税收在亿元以上的楼宇已经达到22幢，“总部经济”发展能力居全国35个主要城市第5位，仅次于北京、上海、广州和深圳。按照杭州市目标是：到2010年，杭州市区新投入使用商务楼宇220座，特色楼宇、“亿元楼宇”均达到30座。

土地依赖症

“如果土地收益大幅下降，城建后续资金就很难供应。”一位当地财政官员坦言。杭州在建的大项目，许多都是前几年安排的，目前资金矛盾不太突出。如果今年许多地价没有拍上去，或者上半年钱进得不多，明年城市建设所需的资金，势必会受到影响。

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