青睐股权和开发投资外资基金重回国内房市(2)

2009-11-17

胡中彬陈轩棋

外资路线图

2005年，随着国内银行信贷对房地产企业逐渐收紧，外资房地产基金纷纷进入中国房地产市场，而在人民币升值预期推动下外资基金蜂拥而至。此后，随着中国房地产泡沫的逐渐形成，国内房市受到了打压。次贷危机爆发后，许多基金陷入了水深火热之中，募资和投资都陷入了停滞，外资基金开始寻求自保，出现了撤离内地房市的高潮。

近期关于外资基金对中国房地产市场的动作纷杂，也让外界对这类基金在中国房地产市场的真实意图变得扑朔迷离。

近日有消息称，SOHO中国主席潘石屹欲收购摩根士丹利旗下的上海无限度广场。此前，潘石屹刚收购了摩根士丹利旗下的另外一处上海物业。荷兰国际集团旗下房地产基金也于近日将在上海投资的第一个房地产项目上海网球俱乐部和公寓出售，总价9.9亿元。

仲量联行上海研究部副董事周志锋则认为，中国商用房产主要是国内资本在推动。“国外公司投资比较谨慎，要考虑的因素更多，融资比较难，目前国内物业的回报率又不是特别高，所以真正重回还有一段时间。”

有接近外资基金人士表示，所谓外资抛售中国物业是一种误读，主要原因多是因为外资基金已经从所投资的项目中获得了巨额收益，所投资的项目的估值提升空间有限，许多基金抛售物业是其正常的退出途径，其他也包括基金本身到期的原因必须选择退出有些项目。

“国外资金最大的特性就是机会主义。什么样的机会好，他们就投资什么。他们拥有强大的市场分析能力，所以2007年暂停对中国房地产的投资，今年中国房地产全面回升，他们不可能不关注。这是非常自然的经济规律，就跟四季的更替一样，冬天过去了肯定是春天。中国地产明显回升，就意味着投资基金有机会了，就应该投入。”乔志杰认为，此前，国内外资房地产基金中尚有近百亿规模的存量资金完成募集尚未投资，由于时间周期原因，这笔资金将加快投资速度，很快重新回到房地产市场中。

凯雷集团创始人之一德安尼禄在受访时则称，国内房地产市场实际上也经历了“准泡沫阶段”，这个阶段进入中国房地产市场一些估值是比较高的，凯雷也一直在这个阶段持有非常谨慎和保守的态度。

“由于考虑中国GDP增长有望达到9%，所以从长期来看，任何投资于中国房地产市场的人应该都不会空手而归的。”德安尼禄称。

近期外资基金重新回到中国房地产市场的另一背景则是，人民币升值预期再度出现而通货膨胀预期也逐渐强烈，在保值和增值需求驱使下，资金进入房地产市场成为一个共同的选择，热钱进入内地的迹象亦表现得非常突出。

上述接近外资基金的人士则称，由于外汇管制等原因，外资基金进入中国的路径并不统一，很多外资基金采用的是借道香港再进入内地的做法，近期香港房地产市场已经表现得如火如荼。

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