这份已进入第三版讨论的 《办法》俨然是一个日臻完善的险资新政，保监会相关部门可谓费尽心思，考量颇多。

这或是一部超预期的投资 “指引”。如果制度设计得以按第三版《办法》讨论稿实施，保险资金可以项目公司形式投资房地产企业股权；下一步还可以参与、甚至发起不动产投资基金和REITs等金融产品业务。

投资亮点

“若即将出台的《办法》真如三版讨论稿那样，届时保险资金势必会在房地产市场掀起一些波涛。”一位保险公司负责人说。

这涉及到《办法》中最大的投资亮点——保险资金可以项目公司股权形式投资房产企业。但保监会要求保险公司派驻董事及管理人员完善项目公司的法人治理结构。

譬如，像东方广场、国贸、首都时代广场这样的商业地产均会纳入保险资金的“法眼”，据透露，这几个项目已经成为或正在成为大型国有保险公司的“猎物”，保险巨头们正静待政策为其“开道”。

不难发现，中国人寿保险（集团）公司早已悄然投资北京东方广场有限公司、中国国际贸易股份有限公司（简称“中国国贸”600007.SH）等涉及商业地产企业。

中国人寿的投资路径是，通过中国世贸投资有限公司 (国寿持股32.5%)，投资中国国际贸易中心股份有限公司（世贸持股50%），再投资控股中国国贸（国贸中心持股80.1%）。

包括在中国国贸一季报流通股东中，还出现了泰康人寿系的身影。

其实，保险界等待细则出台已有一年之久。等得都有些迷茫了——常常是“雷声大雨点小”，这次能如期出来吗？有人戏言，即便是现在，《办法》何时出台仍充满不确定性。

8月初，保监会在上海召集国内几大保险机构，就保险资金投资不动产进行座谈，并就第三版《办法》征求意见。

“会议气氛很严肃，监管层要求座谈会上的《办法》文件仅供会议讨论使用，不得携带。”一位知情人士表示。

事实上，《办法》（第三版）是一份接近成熟的讨论稿——除个别条款之外，《办法》基本得到了与会保险公司的认可。参会保险机构均认为，新政适应了保险资产配置的需要，可维护和促进保险主业的经营。而保监会也将根据座谈会讨论所提建议，尽快予以修改完善，成熟之后公布试行。

而从不动产投资形式与类型到不动产投资领域，保险机构都能找到政策依据。

譬如，对于不动产投资形式与类型的界定，据透露，《办法》主要有直接与间接两种投资方式。前者可投资自用性不动产和商业办公不动产，及与主业相关的养老、医疗等类不动产；后者可投资不动产金融产品；不过，具体投资不动产金融产品的规则，则由保监会另行规定。

知情人士分析，虽然直接投资类型中有物权与股权；但间接投资不动产类型将比直投更加宽泛。因为，正在研究制定中的 《保险资金投资不动产投资计划管理办法》，间接投资可以投资一级土地整理等。

此外，保险资金可以投资四个阶段的不动产——立项、在建、新售和二手项目等四类不动产项目。“只要手续合法、齐全，通常意义上的各阶段项目均可进行投资。”上述人士认为。