至于投资比例，保监会8月初颁布的《保险资金运用管理暂行办法》中已有描述。如保险资金投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10％；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3％，两项合计不高于本公司上季末总资产的10％。

如此，以4.5亿保险总资产概算，可得出有4500亿的保险资金能进入不动产投资市场；约有1350亿的资金投资不动产相关金融产品。

一位保险资产管理公司人士称，尽管如此，目前房地产市场并不会因为险资的进入而立刻发生太大的变化，其一是保险公司早就曲线进入，新政颁布后，险资可找到政策依据；其二是投资时机。有了投资工具，险资未必就会盲目“出手”。

如何参与REITs

此外，《办法》的最大悬念是投资不动产金融产品。以何种方式参与？怎样投资REITs？

据透露，《办法》所指不动产金融产品，是指不动产投资管理机构在中国境内，依据国家有关部门规定，以不动产为基础或者投资对象，发起设立或发行的不动产投资计划、不动产投资基金、不动产信托投资基金等定向募集或公开募集的权益型或固定收益型凭证。

而符合资质的保险机构其实也在不动产投资管理机构之列。这意味着在条件允许的情况下，未来保险机构也有可能发行设立REITs。

但这听起来还比较遥远。毕竟囿于各种主观原因、风险考量，甚至部门利益之争，目前国内还没有真正意义上的REITs产品，更何况是保险系REITs产品了。

一位保监会人士坦言，目前所言REITs，只是指投资REITs产品，而非发起设立；何况这不取决于保监会，还需要与银监会、证监会等部委协调。一位资产管理公司人士也认为，发行设立不具可行性，但不啻为一种投资趋势。

“保监会旨在建立保险资产管理大平台，虽然是大势所趋，但真正进入实施状态还有一个较为漫长的过程。”该资产管理公司人士认为。

实际上，《办法》（第三版）业已明确不动产金融产品是一种权益型或固定收益型凭证。该规定为保险资金下一步参与不动产投资基金和REITs等金融产品业务确定了制度基础。而且，保监会正在制定 《保险资金投资不动产投资计划管理办法》，有意加快保险资金证券化产品的推出进程。

值得一提的是，《办法》（第三版）还允许保险资金可以采用债权转股权或债权转物权的方式投资不动产股权或不动产物权。如，不动产股权与物权投资方式可以相互转换；直接投资方式与间接投资方式也可以按规定相互转换。

“这等于让保险公司在债权、股权、物权三种不动产投资形式之间选择相互转换。”一位分析人士认为，“如此安排，是基于优化资产结构、改善流动性、规避投资风险等因素。”

但业界有不同意见认为，保险资金对具体项目的投资决策应由保险公司董事会、投资决策委员会“拍板”，监管部门无须“管”太多。

对外经济贸易大学徐高林表示，“不动产”这一名词的含义非常宽泛，具体放开领域和影响还需等待 “具体办法”的公布。届时，若真如《办法》（三版）所描述的大方向实施，无疑为险资极大地拓宽了不动产投资空间。其开放力度与灵活性之大，再次超出预期。