凌克解读金地年报 今年必须拿地(1)

经济观察报 记者 王凯 “2008年的市场是冰火两重天，去年的业绩在预料之外，也在预料之中”，在公布了2008年度财务报告后，金地集团董事长凌克颇有感触地说。

财报显示，2008年销售收入首次突破100亿，在逆市中实现114.03亿销售额，同比增长17%；共实现销售面积110.76万平方米，同比增长2.4%；实现净利润8.4亿元，同比下降12.86%。

在凌克看来，2008年整个行业的形势极其恶劣，销售几近停滞，在预料之外。而预料之中的是在不确定的形势下，金地采取的一系列应对措施陆续都产生了作用。

组合拳发力

“现在看来，过去一年放缓的策略是正确的。”凌克说。

进入2008年后，由于观望情绪仍然浓厚，销售不畅，以及信贷紧缩政策不变，金地果断地停止了一部分打算开工的项目，而已经开工的，尽量延缓其施工进度。报告显示，2008年新开工面积同比大幅下降43%，为138万平方米。

同时，减少拿地和新项目的投资。

据记者了解，2008年，与众多开发商一样，金地鲜有出手，外界所说的2008年拿下唯一的西安南湖曲江池项目，据总裁张华纲讲，“事实上，已经在2007年跟当地政府就价格等事宜达成了深度协议，只不过把最后的签约放在了2008年。”

对比2007年金地在8个城市拿下14个项目（合同地价总计161.61亿元），2008年金地放慢了拓展的脚步。

“各地分公司的发展愿望非常强烈，都想扩大规模，快速发展，所以，都希望不断地拿地。”凌克说，“但是2007年已经感到财务指标很激进，所以去年一些打算拿地的项目必须停下。”

在对各项目开发节奏进行了控制、大幅压缩新项目投资的同时，基于财务安全的考虑，通过价格调整迅速实现销售回款亦是金地应对市场所采取的又一重要手段。

据记者了解，在金地所进入的北京、深圳、上海、沈阳、武汉、西安等城市的部分项目，均有不同程度的降价，“我们处理得很巧妙，并没有引起投资者的质疑。”

以上的组合拳让金地在减少投入的情况下，收回大量的销售回款。

凌克透露，公司现有货币资金60亿元，另外，从去年底到现在已经与银行达成协议提前还贷40亿。

在部分财务指标转为良性的同时，200亿的存货量所带来的风险，是金地2009年所要面临和重点解决的关键问题。

凌克也表示，今年，金地将加快对存货的消化，提高现有项目的去化率（销售量），改善资产质量。

融资拿地

出于对2009年财务风险控制的考虑，2008年金地集团做出了一项决定——对可能存在风险的3个项目计提存货跌价准备3.57亿元，分别是：深圳龙华新城项目（上塘道）、东莞金地格林庭园项目和武汉京汉大道项目。这也直接导致了2008年的净利润同比下降。

凌克坦陈：“不犯错是不可能的，金地过去发展速度过高，拿过一些高价地。这是由于国内的经济快速增长同时带动了房地产的快速发展。”

在他看来，快速发展的同时不可避免地会出现一些不冷静的行为，犯错不要紧，关键是想办法积极改正，并从中吸取教训，“去年我们都在反思，一块地没拿。”