凌克解读金地年报今年必须拿地(2)

1 | 2

报告显示，截至2008年底，公司土地储备为可租售面积1133万平方米，其中珠三角地区可租售面积为400.12万平方米占比最多，其次是长三角地区279.15万平方米占比25%，目前的土地储备可保障公司未来3年的开发量。

“但是要考虑2011年和2012年的利润增长和今后的持续发展，今年必须拿地。”凌克表示，“今年，拿地价格已经回归，流标量大，可以拿。但是不会拿大盘，要短平快，对周期长的大项目会大幅减少，不会盲目拍地，不会拼价格。”

显然，有了前车之鉴，如今的金地在更加谨慎地潜行。

据透露，公司今年预计用50亿至100亿元资金用于买地。

除了目前持有的现金，金地也在抓紧A股融资，前不久已经宣布了40亿的增发计划。另外，凌克表示，由于今年的借贷成本已由去年的8%降至5％，借贷环境相对宽松。今年将适当提高财务杠杆，净负债率不超过100％即可。

据悉，截至2008年年末，公司共获得中行、农行、工行、建行、招行等多家银行约232亿元的授信额度，并与包括德国HYPO银行、香港永亨银行等多家境外银行开展项目融资，有了实质合作。

战略调整

“在低潮的时候，会有很多反思，会回过头来做很多基础性的研究工作。”在经过2007的火热和2008年的萧条，凌克把风险把控看得更加重要。

“我们意识到，过去的发展和风险对冲机制还不够强。”

为此，2008年初，金地请来了麦肯锡为其制订新的战略发展构架。

报告显示，已确定了以住宅开发为中心、房地产金融为重要支持平台、通过社区综合体建设培育商业开发能力的战略方向；确定了把住宅产业聚焦于中高端市场、强调ROIC的竞争战略；制定了战略管控的组织模式，并围绕核心战略能力培养进行了组织架构改革，设立了集团战略部、产品研发部等部门。

“新成立的战略部不是以最快发展为原则，而是要把未来的风险看清楚”，凌克告诉记者，“以前60%、70%的增长速度太快，现在我认为20％、30％的速度是安全的。今年新开发计划135万平方米，争取做到130亿到140亿的销售额。”

在成立了单独控制风险的部门后，金地在“考虑怎么通过产品线的设计缩短开发周期，腾出更多的时间更好地来甄别我们的客户，为客户做出更加细致的服务。”

为此，与罗兰贝格合作，启动了产品策略与产品线的研究工作，构建金地的产品研发管理体系。

“过去20多年来，金地开发了很多产品，积累了很多经验，但是并没有把他们总结归类。现在做的产品线研究工作，就是把各个产品线的特征比作一个书架，现在按照不同的产品系列的类别分别放到各个栏里，比如梅陇镇是为年轻人设计的，那么只要是过去为年轻人设计过的一些社区、户型等方面积累下来的经验和成果就可以放进去，今后再开发这类的产品，就可以直接从书架上取出这些东西，直接运用。”

“缩短了开发周期，提高投入产出回报率，做大规模，像造汽车一样造房子。”凌克希望，冷静下来的金地能在经营安全的前提下，规模化发展。

1 | 2

凌克解读金地年报 今年必须拿地(2)

凌克解读金地年报今年必须拿地(2)