股权转让：华润中国“合理避税”法门(1)

经济观察报 记者 陈文雅、张雅楠 2009年9月初，由华润中国注资的一家国际地产基金公司“华润中国地产成长基金”，收购了位于北京东城区东四危改小区沿街公建北区D5区“第五广场”项目开发公司——北京第五广场置业有限公司中方全部权益。

该项目是北京市东四十条桥西南角的三栋5A级写字楼及地下商业等，位于东二环内商务核心区，总建筑规模约为12.43万平方米，由易达国际投资有限公司与北京中铁泰博房地产开发有限公司合资，双方权益分别为61.22%和38.78%，评估的所有者权益为317835.12万元。项目地上部分为3座中等体量的甲级写字楼及精品临街商业构成，建筑面积为78470平方米，地下部分四层，建筑面积约为45862平方米。

中铁泰博公司曾于6月在北京市产权交易所挂牌转让该宗交易的合作权益。其涉及的合作权益为：第五广场项目地下一层设备用房40%的物业面积和相应产权；该项目地下一层（除设备用房部分）物业面积和相应产权；该项目（除地下一层部分）地下部分40%的物业面积和相应产权（其中地下二层车库部分已设置抵押权）；该项目地上部分40%的物业面积（主要在A座）和相应产权。在上述物业中，有部分面积已出租。

该宗交易金额超过人民币12亿元，为北京房地产市场经历金融危机以来少见的大单交易。

华润中国为一家大型港资房地产公司，华润中国地产成长基金自2007年开始，先收购项目开发公司中的外资部分——香港易达国际投资有限公司权益，随后展开其中中方部分——北京中铁泰博房地产开发有限公司权益的收购。由于中铁泰博为央企身份，以及受到金融危机的影响，谈判持续了两年。

按照北京岳华德威资产评估有限公司的评估结果，标的企业所有者权益每平方米约合25570元（含地下部分）。2006年，项目地上写字楼部分开盘销售价格为3000美元/平方米，目前评估市价约为人民币3万元/平方米。

华润中国地产成长基金在收购该项目后，部分开始出租。记者通过该项目的租赁部门了解到，该项目最小的物业单元约为230平方米，租金报价达到260元/平方米/月。物业服务公司为世邦魏理仕，物业费也达到令人乍舌的30元/平方米/月。