股权转让：华润中国“合理避税”法门(2)

2009-09-25

陈文雅、张雅楠

而记者了解到，2009年2月6日，该项目曾经在北京市国土局办理过土地变更手续，该宗地块宗地面积13660平方米，规划建筑面积12.4万平方米，规划用途为综合、地下商业、车库，合同地价款为1.53亿元。其中，受让方法定代表人、宗地位置、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途、出让年限、地价水平、地价款、实际应交地价款均作了变更。

按照规划建筑面积和地价款来粗略计算，该地块楼面地价约为1231元/平方米，由于地下商业和车库部分可能未计入规划建筑面积，因此其实际楼面地价可能低于该数字。

项目楼面地价1000多元/平方米，总建筑面积12.4万平方米，其中转让部分约占40%，估算为5万平方米，总价约12.4亿元，按照土地增值税清算计税方式，假设每平方米可扣除的成本为8000元/平方米，那么转让部分总成本约4亿元，增值额为8.4亿元，增值幅度超过200%，其适用的土地增值税最高税率达60%，应缴纳的土地增值税总额为3.64亿元。

假如该项目以土地转让方式转移给华润中国地产成长基金，那么成金额为12亿余元的项目，就需要交纳约占总成交金额30%的土地增值税。不过，该标的转让部分采取了股权转让方式，由华润中国地产成长基金和中铁泰博房地产开发有限公司共同持股，分享租金等所有者经营收益，这样就避免了高额的土地增值税。

股权转让往往是土地转让方的“不二法门”，然而，即使没有采取股权转让的项目，亦鲜有进行土地增值税清算。

根据北京市国土局2004年分三批公布的协议出让经营性用地清单，土地面积2472.2万平方米，总建筑面积为4353.4万平方米，平均楼面地价约为745元/平方米。目前这些项目的平均售价以2万元/平方米计算，平均成本估算为8000元/平方米，则其土地增值幅度均达到150%。假设这些项目未进行避税筹划或者符合免征标准，那么按照增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，土地增值税的税率是50％计算，土地增值税为每平方米4800元，土地增值税清算应缴税款总额约为2089.6亿元。假设其中有半数项目进行了避税筹划或者符合免征标准，那么土地增值税税额也将达到千亿。

尽管这些项目的开发周期可能长达5年，不过，北京地税局2008年的税收总额（本期累计）才1578亿元，其中土地增值税34.7亿元，其间差距达近30倍。

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