可怜的现金流华南城惜售商铺背后(1)

2009-11-04

周亚玲

经济观察报记者周亚玲 刚在香港上市的华南城（01668.HK）近期宣布，其与南宁市国土局签订了公开挂牌出让成交确认书，确认华南城成功竞得一幅位于南宁市的土地，土地总代价为3.513亿元人民币。

坐拥庞大的商业城上市，并打出了“中国领先的大型综合物流及展示交易中心发展商及营运商之一”的概念。香港的地铁和电视上“世界原料之都”的造势还让香港媒体意犹未尽。上市融资之后立刻拿地，更加吸引媒体的关注。

华南城上市之后，市值接近百亿，2009年3月底财政年度经营所得的现金却只有7185万元。一方面，坐拥庞大的物业，价值不菲，另一方面现金流却并不宽裕，这恐怕也是以商业物业开发为主的绝大多数开发商面临的共同窘迫。2009年7月，华南城卖掉了约5万平方米的铺面，获资约8亿元，现金流立刻得以纾缓。

到底是等待铺价上涨再卖掉，还是立刻变现开发新项目？要周转率还是毛利率？开发商需要面临这样的平衡课题。

华南城一期的地价是100元/平方米，加上其他成本是2000元/平方米，2004年就可以卖6000元/平方米。华南城二期，市场售价14000元/平方米，卖掉铺面就足以抵消所有的投资，还可以赚数亿或者数十亿的资金，加之资本市场的推波助澜，土地造就了无数的传奇。

卖铺弄钱

从华南城招股材料的现金流量表看，2009年3月底止财政年度，公司由经营所得的现金只有7185万元，净现金流出却有10亿多元，公司剩下的现金只有2.46亿元。同时，该材料还披露，公司目前要继续发展的华南城二期剩下的项目还要30多亿元，未来还有南宁项目要发展，如果不上市，公司如何融资来发展未来物业？

面对记者的上述质疑，华南城财务总监冯星航说，华南城在2009年3月底确实现金不是很多，但到7月份，在招股书中也提到，剩下的现金有14.5亿元，还有21亿元银行贷款，发展华南城二期并没有太大问题。毕竟是滚动开发，到2012年完成的话，一年需要的资金是12亿元左右。

为什么短短几个月就多了近12亿元的现金呢？冯星航解释，到了7月，华南城卖掉了5万平方米的商铺。之所以一直保持一个较小额度的经营所得现金流，是因为管理层认为现金流只要是正向的，都还算健康。房价涨得厉害，就尽量少卖，但现在的价格，管理层觉得可以考虑卖掉一些了。

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