可怜的现金流华南城惜售商铺背后(2)

2009-11-04

周亚玲

自持还是卖掉？

深圳华南城分为一期和二期。一期已经于2004年营业，二期的服装、皮革两个展厅也分别于6月28日、9月28日试营业。“每平方米的租价约在100元，但免18个月到2年的租金。就是说一个20平方米的铺面，3年的租金也就两万到四万元。”记者以租赁店铺的名义电话咨询了华南城的招商人员，得到了这样的租金价格。

“它采用这种策略大量吸引客户。”香港时富证券分析师李雷雨评价道。

事实上，这个租金水平很低。冯星航介绍，如果是一个很好很旺的市场，譬如白马服装市场平均下来的租金是600元一平方米。“养旺一个商场要很多年。”冯说。

从收入上也体现了这一点，不谈融资租赁的收入部分，单看租金收入，2007年到2009年3月底财政年度租金收入一共是2.1亿多，华南城三年租金、卖房、酒店经营等所有收入只是9.23亿港元。而据公告，单是二期前期的投资已超过26.8亿元，一期投资约是9亿元。单从租金收益看，要收回全部的投入需要很多年。

2007年和2009年3月底财政年度扣除物业估值(ChangeinFairVal－ueofInvestmentProperty)和有关该等收益延迟税项开支的影响，就是面临亏损。2009年3月底财政年度，华南城盈利高达7.5亿元，但收入只有2.24亿元，实际上物业估值就高达11.54亿元。公告显示，2009年3月底财政年度这家公司的净亏损是1.06亿港元。即便如此，它还是选择了继续持有一些铺面，没有卖掉所有可以卖掉的部分。2009年7月，华南城只卖掉了已经发售的二期的可售建筑总面积的48.7%。显然，一旦资金基本满足下一步发展需要，华南城会立刻停止手中铺面的卖出。上市则更大程度上满足公司未来规模化扩张的需要。

低地价打造的传奇

“一期开盘的时候，我们卖6000元/平方米，现在是15000多元/平方米，金融危机爆发之前，还可以卖23000多元/平方米。”冯星航说，“现在价格已经很不错了，2010年，管理层会考虑多卖一部分。”

因为华南城一期总体的投资为9亿元，二期共计50多亿元，但因为地价便宜，只要肯卖掉手中自持的部分（华南城可以卖掉53万平方米的铺面），就足以抵消投入。从一块单价100元拿下的土地，到上市，华南城完成了自己的一个大跳跃。这类土地传奇，在今天的房地产IPO中，被一个个地挖掘出来。

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