广州“缺货” 万科加速“储粮”(2)

2009-11-27

杨恋

“广州对于万科来说，是个不容易进入的市场。”国海证券房地产分析师赵铎说。早在2001年就筹备进军广州的万科，在很长一段时间里都无法拿到市区项目，至今也仍然是一个追赶者的角色。

在赵铎看来，广州市场成熟大腕云集，竞争激烈，按照万科目前的拿地标准，一线城市需要尽量避免招拍挂，通过项目公司或者收购的方式获得土地，再凭借自己的资金和运作能力去经营项目。

令万科尴尬的是，从2008年起到2009年10月，万科所获新项目62个，广州3个，就算在大本营深圳，也只是2008年增加2个，2009年颗粒无收。

而季报显示，2007、2008、2009年前三季度，万科在珠三角区域结算面积占比分别为38.86%、30.94%、27.6%，呈逐年下降趋势。

意识到“缺粮”的万科如此加速在广州收购动作，似乎不难理解。

土地困局

谈及万科的窘境，赵铎认为另一原因在于这几年广州市政府“推地力度并不大”。

根据《2006—2010年广州住房建设规划》土地出让量为：2007年5.01平方公里（广州十区后来调整为4.3平方公里）、2008年4.63平方公里、2009年3.84平方公里。

而据中原地产的统计，2007年广州十区土地出让面积为3.2平方公里，2008年2.6平方公里，2009年前三季度出让2.46平方公里。土地供应量缩减可见一斑。

除此之外，“国”字背景的地产企业的高歌猛进也抬高了土地市场的门槛。截至2009年第三季度，广州十区共成交住宅用地21宗，“国”字背景的越秀城建独中5宗，面积占到总数的近30%。

万科今年在广州多次参与招拍挂，大多空手而回。在最近一次长达5个小时的土地拍卖中，碧桂园、雅居乐、保利等竞相争夺，万科连举牌都未参与，只在场外旁听，很显然，目前土地市场的“溢价潜规则”并不适合万科。

老大万科尚且如此，其他弱势开发商处境更为艰难。“现在不是地王就拿不到地。”广州某中型房企老板坦言，“只能通过招拍挂以外的方式来想办法。”

除此之外，“今年多块土地定向出让、外围大规模地块整体出让、市中心供给少等造成的失衡局面并不能满足市场需求。”地产专家韩世同分析。

在此背景下，本来已经主要在二三线城市拿地、倾向于“高性价比”土地的万科，要巩固广州市场，只能无奈选择并购项目来曲线拿地。

更加让万科觉得遗憾的是，2008年市场调整导致减少开工量，而市场回暖的提前到来使得短期内的新增供应量跟不上市场销售，可售资源的不足导致第三季度销售同比增长落后。但是天河御品12.4万平方米是几乎已经建好的现楼，银湖湾项目5.5万平方米也处于建完预售状态，直接缓解了这一困局。

1 | 2