苏宁商业地产版图曝光(1)

经济观察报 记者 胡芳洁 胡怡琳 2009年，对苏宁电器集团来说，是一个特殊的年头。

这一年，无锡、威海、连云港、南京四地的苏宁广场、苏宁电器广场，相继开工。2010年1月8日，威海苏宁电器广场提前完成结构封顶。

尽管目前还没有任何一个广场落成，但苏宁电器集团的商业地产王国，正在逐渐浮出水面。

构建中的王国

苏宁电器集团的商业地产开发，由其旗下的苏宁置业完成。苏宁置业正在开发和计划开发的苏宁广场项目，包括南京的四个商业广场，以及威海、无锡、成都、徐州、连云港、镇江、盐城的苏宁电器广场、苏宁广场。根据目前得到的数字统计，苏宁置业计划开发的商业广场项目达11个。

本报根据公开资料统计，这些商业广场的总投资额超过213亿元，总建筑面积约251万平方米。

1月6日，苏宁置业在南京与凯悦酒店集团举行签约仪式，双方宣布，凯悦将在南京、无锡、徐州三地的苏宁广场开设三家五星级酒店。

对于商业地产开发，苏宁电器集团曾这样表示：希望通过自建店面的模式，减低苏宁电器门面在全国扩张过程中所遭遇的租赁风险，降低经营成本。

这些规模庞大的商业综合体项目，包括购物中心、酒店、公寓等多种业态，将极大考验开发商的资金实力和商业运作能力，也使苏宁电器集团的野心显露无疑，这显然不仅仅是为了解决苏宁电器租赁成本的问题。

推动力

自苏宁电器上市以来，2004年至2008年的年报一再表明：租金成本上涨仍是公司连锁发展过程中面临的主要问题之一，在条件允许的情况下进行自建店面，以降低成本。

这一说法，与苏宁电器集团目前的做法完全吻合。

租金的上涨的确是一个现实问题。从年报来看，苏宁电器一年之内需要支付的租金，2006年至2008年，分别为9.5亿元、15.6亿元、18.5亿元。而已签订租赁合同、最低应支付租金总额从2006年的91.6亿元，上升至2008年的141.7亿元。

根据DTZ戴德梁行研究部提供的数据，中国大陆优质商铺租金，在过去5年间每年约有8%的增幅。

不仅仅是租金上涨，租赁到合适的优质商铺，比以往更为困难。

DTZ戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，几年前，一个大型的购物中心，有几个主力店会给租给超市、家居这类商户，它们给出的租金都不高，在几年前还可以接受；但最近几年，随着土地价格的上升，开发商对租金回报的要求变高了；此外，随着中国商业地产全球吸引力的增加，大量外资品牌开始进入，对商铺的需求量也随之增加，竞争对手出现。

“开发商对品牌的选择变多了，有了很多可替代的商户。例如，同样租下2000-3000平方米的商铺面积，ZARA、H&M、特力屋等商家，给出的租金价格往往比苏宁、国美高出40%-50%。”张家鹏表示，另外在做MALL的过程中，开发商有了一个重新的认识，如果在市中心，为了维持卖场的品质，他们并不愿意将大面积的商铺租给苏宁、国美这样的电器卖场。

不过，与金额巨大的投资比起来，租金的问题并没有那么严重。作为一家以零售业为主业的企业，苏宁电器集团显然具备一些商业地产开发的天然优势。

优势与风险

“当零售业公司涉足商业地产，它可以利用零售业的资金周期差，通过大量关联交易等手段使得现金流得以最充分地被利用。”盛达资本有限公司高级副总裁康红恩表示。

零售和地产一体化运作在国际和国内都不少见，如乐购、国美等。2009年，宜家也在北京大兴购得地块，迈入商业地产开发。

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