苏宁商业地产版图曝光(2)

作为国内零售企业的代表，苏宁电器集团在商业地产开发上的现金流优势，自然不言而喻。

零售商对供应商的付款，在中国通用的是“先销售、后付款”的方式。销售与付款之间的时间差内，这些资金，成为零售商免费的午餐。

据上市公司苏宁电器年报显示，2008年底，其持有的现金及现金等价物为68.9亿元，2007年、2006年这个数字分别为35亿元、15亿元。现金持有量逐年上升幅度约100%。

另外，2008年底，其经营活动产生的现金流量净额38.2亿元，远高于其利润总额29.5亿元。出现现金流量净额高于净利润的情况，一个原因就是企业在买卖中处于强势地位，在产品销售出去以后，能长时间占用供应商的资金。苏宁电器的应付账款也从2007年的31.5亿元，上升至2008年的36.3亿元，正好印证了这一点。

“这对于上市公司来说是有利的，能够长时间赊账，就是将别人的钱当做自己的运营资金使用，相当于是免息的银行贷款。”有业内人士表示。

此外，苏宁电器集团本身作为零售商，在招商方面也有着自己的优势。

以威海苏宁电器广场为例，该项目建筑面积4万平方米，2009年9月底开工，目前已经提前实现结构封顶，并对外表示计划在今年8月开业。这意味着从开始施工到开业，耗时将不到1年。

“这个速度是非常快的。”张家鹏表示，按正常情况至少需要2年的时间。

康红恩表示，单纯从回报率来看，商业地产的投资回报率并不高，中国大部分商业地产，现阶段投资回报率可能都不足8%。

“为什么大家还是趋之若鹜地去做？因为很多开发商把它当做一个具有杠杆效应的融资工具。”康红恩说，如开发贷，很快就能转化成为经营性物业贷款，而这笔钱通过低成本从银行套出来之后，又可用于投资回报率更好的项目。

“苏宁的优势还在于，它可以通过苏宁电器本身这个强有力的商业品牌与当地政府或者物业方进行谈判。所以在拿地成本方面也有一定的议价能力。”康红恩说。但这里面存在一个风险：轻资产公司向重资产公司转型过程中，如何控制风险。资金沉淀太多，一旦遭遇宏观调控，某个环节资金链发生问题，很可能就是牵一发而动全身。

截至2009年9月，苏宁电器已在全国拥有885家连锁店，经营面积达到377.5万平方米。随着连锁店数量的增加，苏宁电器对销售渠道控制的能力加强，同时对供应商的控制也在加强。这些能力的增强，都是对苏宁电器集团商业地产版图的莫大支撑。

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