利润率第一 合生创展慈溪造城(1)

经济观察报 记者 周亚玲 京津新城之后，合生创展开始了新一轮的造城运动。这一次是在浙江的民营经济重镇慈溪。

大量地产公司都曾因介入造城模式导致周转率下降，除了合生创展，广厦集团也曾受天都城项目销售缓慢、前期开发周期漫长所累。

尽管存在缺陷，不少实力开发商仍对大规模造城情有独钟。城市化进程中，城市配套完善带来的土地高溢价，使这种有缺陷的模式仍可带来高利润率。

近一两年，香江国际、阳光100都在京津新城附近拿下土地，区域价值逐渐被市场认可。合生创展相关人士表示，目前京津新城土地升值已有数十倍。

在紧邻大城市的小城市造城，攫取土地溢价的高额利润；开发高档别墅、城市核心区豪华公寓，合生创展正经历由规模化到高利润的转型。

合生创展总裁助理、华北区域公司总经理苏波接受记者采访时说：“合生将不再单纯地追求规模化，更多是要追求利润率。”

2009年，万科、保利销售都进入了400亿军团。合生曾经是最大规模的地产公司，在销售量上却与400亿无缘，对此，苏波更多地强调“我们有自己的经营模式”。

慈溪地块：下一个京津新城

2009年合生创展唯一一次出手拿下了慈溪地块。公开资料显示，该地块是其在2009年9月拍得的，总价约13.65亿元，包括位于宁波慈溪杭州湾新区西北部的36幅土地，总面积约为153万平方米。

由于该地块面积巨大，其均价核算下来较为便宜，单价不足900元。合生创展当时认为，慈溪市位于上海、杭州及宁波经济金三角地区的中央；虽然杭州湾新区是慈溪市相对较新的发展区，但在开发完成后，将成为拥有超过50万人口的现代化经济工业城；杭州湾大桥以及多条高速公路的开通可能会导致更多的企业从上海迁移至宁波。

记者了解到，合生创展此前已对该项目进行了一年多的考察。

慈溪地块将建成包含五星级酒店、高尔夫球场及大型生态住宅的综合地产项目，与京津新城项目定位相仿。

面对京津新城的巨大投资量和漫长回收期，合生创展表示：“2002年，合生进入宝坻，拿下了这块盐碱地。七年过去了，如今的宝坻与昔日已然有天壤之别。京津新城不仅是国内第一个超级大盘，同时也是合生创新开发模式，参与城市运营的首次体现。企业通过对土地价值的深入挖掘，使项目发展和区域经济发展紧密相联。其价值很难用眼前利益来衡量。”

在天津“十一五规划”中，京津新城被列为三个重点卫星城之一，而且宝坻由县升为区，区域土地亦由曾经的不毛之地，转变为企业竞相追逐的热土，成交价格达100万元/亩。显然，合生创展看好该地块未来的收益。

慈溪的卫星城和京津新城一样，包含了合生创展对城市规划的期许。对未来的研判是左右地产公司长久发展的一种重要能力，对于野蛮生长了多年的地产行业来说，暂时的负重前行可能是必要的代价。

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