利润率第一合生创展慈溪造城(2)

07:21

2010-01-21

周亚玲

高端楼盘发力

苏波认为，合生在北京的第一个项目珠江帝景，在2003年当时并不核心的区域就开出了7000多元的单价，本身就是当时的高端项目。目前，北京、上海等地的高端物业项目霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园等，正为合生的高端物业开发短板积累经验。

管理得以随着项目的开发不断修正和改善，比如革新工程总包制度，建立与中建系统施工单位的长期战略合作，确保工程施工质量；革新招投标制度，实施“综合评标”原则，摒弃低价中标的行业规则，确保工程材料品质；完成管理系统信息化平台的全面对接，将工程管理、营销管理、财务管理和日常业务管理全面整合，保障企业运行的制度化和高效化。而过去，合生的工程都是自己的施工公司韩江建筑承担。

高端项目比重逐渐加大，是合生追求高利润率财务理念的体现——由于规划获得土地带来的极低土地成本，合生习惯了“啃硬骨头”，在偏远地块深耕细作，运作成为高端项目。“近年合生正在从单纯的土地开发者向土地经营者转变，最大限度地挖掘和体现土地价值。”苏波说，“别人不看好的区域，合生或能变废为宝，甚至价值可观，不以市场占有率多少为目的，而是强调资源价值最大化。”

强调份额、周转和追求高利润率的做法各有利弊，投行人士称：“一些企业为了追求销售额，过分强调周转速度会导致净利润率降低。虽然规模做大了，但利润提升却很慢，且需承担较大的市场调整风险；若过分强调净利润率，追求较高售价，则会承担高额土地增值税，并因为市场承担不起较高房价而降低销售速度。”

2010，毛利率修复

香港时富证券分析师李雷雨认为：从财报看，合生的净利率是25%，在内房股中属于比较高的水平；从2008年到2009年，合生的毛利润一直维持在45%左右，这也是行业较高的水平。但从2009年上半年看，因为2008年的销售情况，2009年的毛利率有了单位数的下降。

李雷雨认为2010年的利润率由2009年的预售结转部分来决定，2009年房价的普遍上涨，能给合生带来至少5%的毛利率上的修复。2010年，合生创展的营业收入取决于公司能有多少交付面积来保障预售部分结转成销售金额，取决于合生的管理层对今年市场的研判。

对于2010年的计划，苏波表示，2010年的开发量和竣工量一定会有大的提升。JP摩根的报告认为，合生会有200万平方米的销售面积。当然，这将体现在随后几年的营业收入上。

苏波表示，2009年的土地市场太疯狂，以央企为代表的诸多企业角逐土地市场时，一个民营公司一定要保持稳健、以利润率为第一为原则，贵的地不去拍。这也回应了为什么合生2009年在土地市场上仅斩获了一块土地。他进一步表示，合生喜欢的是做城市运营。2010年，合生会适时地参与到土地交易当中去。

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利润率第一 合生创展慈溪造城(2)

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