万科的新长征(1)

经济观察报 记者 陈文雅 产业化、绿色住宅、商业地产、旅游地产、老年地产……这些都是中国房地产业的 “带头大哥”万科在做或是打算做的事。你也许会想：万科到底想干嘛？

在过去的几年中，万科一直没有停止各种探索。这些探索有的反反复复，比如工业化、商业地产，经历了探索—休息总结—再探索的过程；有的则是阶段性的实验项目，比如“万汇楼”、“蚂蚁公房”，比如抗震建筑；有的是试图引领发展先机，如绿色地产和老年地产；有的终于在思考和实践多年后有了成果，如产业化和绿色住宅。

地产“靶主”

2009年的万科，面临的或许是前所未有的挑战。

2003年，一家当时在中国房地产业界还很不起眼的房地产公司的老板孙宏斌和万科董事长王石叫板，宣称要超越万科，然而，在经历了一段超高速发展后，孙带领下的顺驰终于走上了王石预言过的不归之路。于是大家知道，万科不是那么好超越的。在之后的两三年，房地产商们忙着各自修练内功抵御寒流，没有更多的闲心来和万科叫板。但是，2009年迅速反弹并火热得烫手的房地产市场，给了一直窥视万科的潜在对手们以新的机会：年中，一些房地产行业分析师放出言论，保利可能在年内成为超越万科的黑马；10月，恒大地产上市前夜，“恒大地产前三季度销售面积超越万科”的消息广泛流传，万科总经理郁亮回应说“季度数据不一定准确，全年业绩才算数”；第三季度万科的销售利润落后于中海；11月，一个更彪悍的拳击手——绿城集团董事长宋卫平跳上了擂台，他宣称，万科的房子盖得太粗糙，率先降价不顾行业社会责任，绿城要在三到五年内超越万科……此言一出，公众哗然。

万科从高管到员工似乎都被激怒了。郁亮随后在深圳召开的新闻发布会上提醒虎视眈眈的对手们：老大的交椅不是那么容易坐的。

做老大，难在哪儿？除了要承担更多的社会责任，郁亮还坦承：“做老二老三，只要专心致志地去追赶就可以了，只要一次成功就是成功；而做老大，要想的是怎么一直保持自己的成绩，当然要更难一些。”

更直白地说，谁选择了当老大，谁就会成为“靶主”，所有人的目标都会指向老大所在的位子。

以净利润比较，万科已经输给中海；从销售面积、销售金额来说，万科在未来三年内被超越并非没有可能；从土地储备量来看，万科2009年的新增土地储备远低于保利、中海、绿城等公司，未来三年万科可供开发土地规模可能已落在多家选手之后。

王石说，“有关大小的问题，很多人都和万科比，说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么，万科已经不是在数量上的增长了，万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。”

那么，这只“蝴蝶”究竟会变成什么样子？

在2008年年报中，万科提出了“转型”——从规模、速度的增长转变为质量和效益的增长。几年后回头来看，这或许会成为万科发展历程中一个重要的转折点。

蜕变之旅

2008年陷入“捐款门”之后，王石评价自己说，“仍然很青涩”。

2010年已届耳顺之年的王石，似乎变得成熟了一些。2009年一年王石都很忙，除了登山，公益事业成了他工作和生活中日益重要的部分。他忙着给各地的大学生讲课，宣传万科的三个绿色住宅项目和理念；忙着吆喝阿拉善生态联盟，呼吁公众关注中国的环保事业；忙着去哥本哈根气候大会做“观察员”，了解国际社会对减排承诺的反应……

王石在成熟，万科也在成长。

今天的王石和郁亮很庆幸2008年的行业动荡让万科意识到了潜在的危险，并着手矫正。郁亮说，如果不是因为2008年的全行业盘整，万科出现的问题会更大。因为规模越大，问题越多，调整起来就越难。所有人都可以宣称把万科当成敌人，但万科最大的敌人可能不是别人，而恰恰是自己。

两人开始思考，现阶段的万科究竟需要什么？原有的方向和目标要坚持还是改变？王石说，万科几年前为自己设立的1000亿的销售目标肯定要调整。他进行了自我检讨，“我应该明确限制万科拿‘地王’，这本来是我能够做到的。”他说自己“头脑发热”，“‘大’是企业发展的结果，但不能把‘大’当成目标。我曾对万科管理层提出要做‘绝对第一’，这就不可避免地要追求规模。如果公司发展是为了追求规模，结果就会变形。”

思考的结论是，万科的管理平台、操作平台、业务和指导原则等等，都要建立起“后危机时代”的新标准。于是才有了向质量和效益转型的说法。万科今后将更多地关注如何提高产品和服务，从质量上全面提升。王石认识到，“万科还远不是一家伟大得可以没有故事的公司。因此要重新开始‘折腾’。”在这个重新折腾的故事中，最引人注目的可能是两大重点：一是重点发展住宅产业化和绿色住宅；二是重新开启商业地产之门。

• · 万科：转型进行时 　|　 02-03
• · 万科的敌人 　|　 02-03