证监会设计方案遇阻现行税法 银监会版REITs年内放行(2)

相关物业资产每期的租金收入，在扣除营业税后划入托管银行的信托账户，由资产管理公司发出分配指令，托管行负责分配——优先级信托受益凭证以固定利率计算，按季偿付，通过中央国债登记结算有限责任公司回报机构投资者；而普通级信托受益凭证则为租金收入扣除对应的营业税、信托费、资产管理费和托管费等费用及向优先级受益凭证持有人偿还利息后的余额。

而如果物业当期产生的标的租金收入扣除当期应向资产管理公司、受托人支付的费用后的余额不足以支付当期优先级利息时，则由金桥集团、外高桥集团、张江集团负责对该资金缺口予以补足。

据称，浦东新区REITs将发行40亿元，所涉及的物业共105宗，建筑面积约140万平方米，超过90%为工业地产物业，2009年产生租金收益约5.5亿元。

“按照过去内部对REITs的管理办法的规定，有两个核心的要点，要求物业的所有权放在信托底下。信托要做成SPV（特殊目的公司），目前的方案因为没有要求所有权转移到信托底下，所以还不是最正统的REITs。”一位多年前就分管REITs产品推出的信托公司高管说。

同时，浦东新区REITs的机构投资者只能享有固定利率回报，这固然规避了一定的投资风险，但也意味着这更像一款债券产品。按照国际惯例，REITs应该是可以在股票市场流通的，而且因为投资不动产，租金是变化的，事前并不能规定好收益率。

如果只能在银行间市场流通，那么REITs募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，则难以体现REITs的规模和流通价值。

证监会版：突破与困境

相比于相对“折衷”的银监会版REITs，证监会版REITs面临着更大的制度障碍。

据称，证监会版方案的大体方向是，以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs 名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs 股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。

消息人士称，嘉实基金和海通证券已被定为证监会版的试点单位。此说法得到了嘉实基金高层的默认，但其拒绝向本报透露进一步的内容，只表示：“已经运作了多年，方案也做得很好。但主要看监管层的意思。”

招商证券的一份研究报告显示，截至2009年6月，美国上市REITs 总收入是开发商的1.5倍，但总市值达9倍；公司面，前五大REITs 总收入是前五大开发商的52%，但总市值是5倍。其繁荣的根源是，政府的税收政策提高了投资收益的吸引力，使房地产由小众投资品变成了大众投资品；同时以税收优惠引导物业持有者以REITs形式持有或退出，解决了REITs资产供给。