万科“轮回论”：2010年后又是春天(1)

经济观察报 记者 廖杰华 万科对楼市的最新看法是“轮回”。
“2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。”在3月1日出炉的2009年年报中，万科如是总结楼市的变幻莫测。年报显示，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，归属上市公司股东的净利润为53.3亿元。
尽管32.1%的净利润增长率成为公司历史上的新高，但相比其他公司在楼市暴涨中动辄翻倍的业绩则失色不少，排在第二位的绿城年销售额已达510亿元，保利、中海外也分别以430亿元、413亿元的业绩紧随其后。因此，在2010年的众多楼市预测里，“踏错步”的万科能否坐稳行业龙头宝座成了一大看点。
“必须承认，万科确实没有预测到2008年底到2009年初的政策逆转，以及随之而来的市场V型反转。对于这一偶然情况，公司并不后悔。如果回到2008年年初，万科还是会做出同样的决定。”万科董秘谭华杰表示。
万科显然有自己的逻辑。在万科看来，尽管2010年的调整不可避免，但在楼市的轮回中，今年过后说不定又是另一个春天。因此，万科如今的做法一是加大在国内二、三线城市的跨地域布局，二是适度扩大开工量，等待楼市调整后的另一个轮回。
在年报公布的前一天，王石发表观点称，尽管今年楼市不确定性因素太多，但是三年来看其价格一定是上升的。王石则预计万科今年的住房销售将增长约25%。按照去年其600多亿元的销售额计算，今年万科的销售额可能将达到800亿元。
这在万科的计划里得到了直观反映，虽然市场对楼市转向观望，万科却做出积极计划。万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。在戴德梁行综合住宅服务董事吴健看来，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关。

业绩靓丽

尽管以绿城、保利、中海为首的“敌人们”咄咄逼人，但至少到目前为止，万科仍安坐老大之位。
万科3月1日公布的年报显示，随着2009年房地产市场的大幅回暖，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，万科全年累计销售金额达634.2亿元，全年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，同比分别增长19.2%、32.1%，业绩重返增长轨道，各项经营指标全面超越2007年。而受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38．7亿美元，因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。
年报显示，2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场，万科2009年共获取新增项目44个。除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对万科整体营业收入和净利润做出了较大贡献。由于进入重庆等部分二线城市较晚，产品尚未大规模进入结算，上述区域未来有望成为万科的新增长点。
作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。万科总裁郁亮表示，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。
与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮认为，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。