万科“轮回论”：2010年后又是春天(2)

备战2010年后

万科对二、三线城市的布局符合王石的逻辑判断。王石曾表示：“令人担心的是，如果一线城市这样的房价蔓延到二线、三线和四线城市，会怎么样？目前，二线、三线城市房价还没恢复到2007年水平，但一线城市房价已经超过了。我对未来还是担心，尤其是货币政策可能造成资产泡沫继续扩大。去年12月份看到一些经济调控政策陆续出来，对房地产盲目的泡沫会有一定的抑制。”
而在3月2日万科的年报业绩推介会上，郁亮回答股东提问时表示，今年下半年房地产市场不会出现大跌，但高端房市场可能会有压力。按照万科内部节奏控制，如果一个楼盘开盘当月销售率不足六成，就会进行促销。
不过，尽管有过著名的“拐点论”，但万科很少看空过国内地产市场，这在万科的历年年报中有着很好的体现。
在2007年年报《致股东》一文中，万科表示，“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。
在随后2008年、2009年的《致股东》中，类似的表述再次出现，“中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。”“在这样的逻辑下，我们无需因2009 年的成交新高而狂喜，也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。”
虽然市场今年的楼市转向观望，但万科却做出积极计划，万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后，预计2010 年竣工面积504万平方米，较2009年有所下降。
万科一位内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在度过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。戴德梁行综合住宅服务董事吴健也有类似的看法，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关在项目投资上。