按照淮安模式，买房人在8年内回购政府产权部分的，按照当初原价购买，“避免了房价上涨带来的压力”,而最近，淮安房管部门又添加了一条新措施，5年至8年间购买政府产权部分的，在原供应价格基础上加同期银行利息结算。8年后回购的，才按照同期市场评估价结算。

在退出端，房屋出售时，按照购房家庭和政府产权比例进行分配。当购买人家庭收入高于政府规定标准后，将对政府产权部分收取市场租金。

邵明认为，这种模式，一方面给中低收入者提供了大幅优惠的住房，另一方面无疑激励了他们通过辛勤劳动，尽快拥有全产权的积极性。

“我准备再打一份工，争取在五年之内就把另外一半还回去。再说政府给我们优惠，不还说不过去，拖久了不划算。有自己的房子多好。”郑楠芳说。

正是有了上述制度设计作保障，共有产权房可抵押、可转让、具备保值增值的商品房功能，并不会出现传统经济适用房因土地成本问题往往安排在远郊。该模式在淮安当地获得了巨大反响。据统计，自当地推行共有产权政策的三年中，政府投入了1.15亿元，供应房屋5.2万平方米，惠及主城区814户家庭。

购买力仍旧不足

“与传统经济适用房供不应求的状况相比，目前淮安的共有产权房，处于‘房等人’的状态。”淮安市保障性住房建设管理中心主任蒋峰说。

个中原因，自然有投机性购房被基本杜绝的因素，而更多的是因为，目前的配套措施，尚不能覆盖更多的人群。

尽管只要付70%或50%产权份额的购房款，但中低收入家庭一般都不符合公积金或商业贷款的条件，需要自筹资金一次性交付这么多钱，这已远远超过中等收入家庭购买普通商品房的首付压力。

“共有产权房供应对象，即使是收入在标准线附近的家庭，相对于原来经济适用房价格的个人出资额，其购买力仍然不足是一个不争的事实。”邵明坦陈。 

据介绍，淮安目前已经开始在着手摸索政府住房担保贷款机制。对于那些潜在的购买人群，将通过政府贷款担保机制，鼓励符合条件的家庭申请贷款支持。

针对住房贷款涉及到较大风险，邵明认为，政策的优惠让买房家庭对拥有全部产权的愿望十分强烈，本身就化解了其中的一部分可能的风险。

另外，淮安正在试行的政府住房保障基金，除了作为保障房开发资金外，可以作为托底资金，帮助还款。具体操作模式是，将代还部分折算成对应的住房面积，增加到政府产权份额中，以覆盖有特殊困难无法偿还房贷的群体。

“退一步讲，如果基本还款无望，政府就该提供全额出资的廉租房，酌情将买房首付部分，作为租金继续让困难户在其中居住。”邵明说。

而在另一方面，淮安还在尝试将共有产权住房的申请标准继续调整，满足“夹心层”购房需求。

淮安模式的试行初期，可以享受5：5和7：3比例共有产权房的人群，是特殊困难家庭拆迁户，人均收入在400元以下。而2009年，这一标准已经提高到800元-900元以下（占到当前淮安城镇居民人均月可支配收入的近70%），并接受非拆迁户的申请，据悉这一标准有望在今年放宽到1000元-1200元。同时，也在考虑将产权分配设定，扩大到8：2、9：1等更为灵活的比例。

而在廉租房保障方面，淮安原有的申请条件是人均月收入400元以下，今年的标准已经放宽到600元。