集合信托——有钱人的炒房游戏

北京国际信托正在为当代投资集团发行的一款集合信托产品，信托发行规模3个亿，认购资金从100万到1000万元不等，预期年化收益率是8%—11%。

当代投资集团即北京万国MOMA的开发商，数年前就传出要上市，该信托用北京市东城区香河园路的土地使用权向受托人设定抵押担保。

记者询问了两位信托公司的高管，他们判断如果按照现在的行情，当代投资付给北京国际信托的利率要在15%-20%。

不仅如此，北京国际信托的相关人士告诉记者，“这块土地的价格是6个亿，而且是按照楼面地价1万多元每平方米来评估的，这里的房价都基本到3万每平方米了。”

“肯定要有价值比较高的土地抵押，不然没公司肯做。”一位信托公司评价道。

“如果按规定只给我们1%的服务费，我们不做，大家都要多收一点，找手里有100万闲钱的客户没那么容易。”上述信托公司高管对当代投资抵押土地高息融资的方式表示理解。

信托公司向机构、大客户销售集合信托产品，起步就是100万，有大笔资金的人必然要求高的利息回报，所以融资成本也高。集合信托更像是一群有百万以上游资的有钱人集合了钱去炒房。

似乎这类“游戏”还很红火，7月开始，不少人手机里都收到了信托产品的销售广告，“某某黄金组合信托2期，100万起……”，买房、买股票对于持有大额现金者，尚难以明朗，而购买一份100万元的组合信托，具有一定的诱惑。

北京国际信托销售人员告诉记者，“从7月12日开始，已经卖了1个多亿了”，“按照相关规定，如果买300万以上的产品，只能是50个人来买，现在已经有30多个人买了。”

利率截然不同

相对于集合信托的高额融资成本，被叫停的银信合作可以让开发商享受到相对较低的利率。

6月15日发布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》中，银监会指出“部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求，通过设计发行信贷资产类理财产品，将存量贷款、新增贷款等转出表外”。

一位国企地产人士透露，很多都是银行和开发商谈好了，由信托公司出面操作。一位信托公司的高管指出，也只是和银行有关系的大开发商，银行才会为其委托信托公司包装理财产品。