6月30日，上海万科长宁置业以总价21亿竞得宁波镇海绿核北部4幅地块。万科这次拿地被认为是捡了大便宜，不仅仅是因为独家竞买、底价获得项目，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。数据同样显示，在5月份购入的8幅地中，除了北京和杭州地块楼面地价稍高，其余地块楼面均在一两千元的价位，甚至成都项目仅870元/平方米。

向左还是右

肖莉把万科上半年的成功归功于普通住宅开发商的定位。

在肖莉看来，2007年之后万科就一直在往小户型方向走。数据显示，2008年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，这是多年以来小户型住宅第一次占到如此高的销售比例，而且首次置业和首次改善居住置业的占了72%。2009年90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的比例为86%。进入调控最严厉的今年上半年，这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。

近两年来，万科对中小户型的重视有增无减。肖莉表示，包括去年在二三线城市拿的地，也是以小户型和首次改善性住房的产品为主。

“未来万科的重心仍旧是普通住宅，我们在拿地的时候，144平方米以下中小户型要做到不低于80%，在今年的特殊情况下，这个比例会进一步提高，要达到90%。上半年的销售情况表明，高端的大户型去化速度就比较慢。”肖莉说。

万科靠普通住宅跑赢了史上最严厉的宏观调控，但在外界看来，近几年来，万科一直在普通住宅和商业地产中纠结。

深圳太和资本管理公司投资总监王亮表示，房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合。持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。而万科现有的普通住宅模式必然要求不断地实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润——2009年的53.3亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

万科也试图转向。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2，这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。此后，万科分别在北京、西安和东莞拿下了价值超百亿元商业项目。

“现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。”肖莉说。

事实上，万科仍在普通住宅产品上加大步伐。年报显示，虽然市场今年的楼市转向观望，但万科却做出积极计划，万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。万科一内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在度过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。而对于刚启动的大规模招聘，万科董事会秘书谭华杰表示，公司此前确实没有过，这是第一次。对于原因，他坦言是由于集团在二三线城市大量增加新项目，“主要由于今年开工量太大，而且预计明年开工量还会加大。特别是在进入二三线城市后，项目的总量肯定会比在一线城市大，这对人力资源的需求更明显。