经济观察报 记者 邬琼 恒隆地产（00101.HK）在香港九龙西开发的顶级豪宅“君临天下”紧邻维多利亚港和九龙西知名地标ICC，售价已近40万元/平方米。2009年8月，在海南某论坛上，恒隆集团主席陈启宗向苏宁环球主席张近东的夫人吴兆兰推荐“君临天下”，他对吴兆兰开玩笑说：“我就住那里。”

作为香港最重要的住宅开发商之一，恒隆地产在豪宅开发领域成绩斐然。“在香港住宅领域，我们是边际利润最好的公司。”陈启宗说。

然而，2010年发布中期业绩时，陈启宗却首次向外界宣称，恒隆地产未来的发展策略将转型于内地商业地产。

“香港开发商做住宅在内地没有优势，我们要向内地开发商学习。但我们学不了万科，他们一年挣的钱没有几个香港开发商可以挣到。”陈启宗说，“我们要做内地开发商学习不了的东西，所以我做商场。”

陈启宗表示，鉴于内地一线城市地价高涨，而二线城市商场的利润并不低于一线城市，因此，未来恒隆商场及写字楼的布局将集中于内地二线城市。

按陈启宗的计划，未来恒隆将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有17—18个商场，总投资额接近400亿元。陈启宗在恒隆地产主席报告书中表述：“未来十年内，恒隆每年在内地将有一个商场项目开业。”

对二线城市的商场及写字楼开发，恒隆并非没有担忧。陈启宗坦承，部分城市的商场及写字楼未来可能过剩。但他认为，专业人才是恒隆未来在内地商业地产领域取得优势的关键。

陈启宗说：“人才所拥有的经验是无法复制和学习的。”

访谈

经济观察报：很多内地开发商都到香港学习住宅开发，但你为什么说香港开发商要向内地开发商学习？

陈启宗：万科一年能卖600多个亿，每年挣超过50亿元 （按净利润算）。香港有几个开发商能挣这么多钱？香港现在有几个开发商的资产能够超过内地的大开发商？我们当然要学习。不仅是万科，中海、保利、华润、富力都是一样。富力的李思廉是香港人，如果我是他我会看不起香港的开发商的，因为在内地，富力很成功。现在的问题是，即便是学习，香港开发商也未必能够竞争赢内地开发商，所以我在内地不做住宅地产。

我认为，恒隆在商业地产上和内地的开发商比还有一些优势，有些东西是你们学习不到和复制不了的。所以我说，我的东西你们学习不了，也做不了，所以不要来和我争。但是我也不和你们争，我不做住宅。

经济观察报：什么东西是学习不了的？

陈启宗：人才和经验。有人才就有经验。设计上、管理上的经验是内地开发商很难学习到的。

经济观察报：这些经验最终是体现在标准上的。

陈启宗：还有直觉，直觉很重要。

1983年我到沈阳，当时在华新国际，我发现他们商场一楼和九楼的人流一样多，我当时想这个地方肯定很不错，但是我当时看到沈阳的数据很不好。我的心告诉我要去沈阳，但是数据让我的大脑告诉我不应该去。当时我相信了我的大脑，没有去沈阳，去了上海，有了现在的恒隆广场和港汇广场。