经济观察报 记者 周亚霖 2011年房价会走向何方？

从过去的几年看，除2008年突发的金融危机令房价“休克”并下跌20%之外，从2008年下半年到2009年、2010年，尽管调控政策有如洪涛骇浪，但房价却“稳坐钓鱼台”，步步追涨。

2011年房价何处去？任何一种单向的力量，显然无法触动房地产整体格局，必然是各种变量的汇集、叠加，才能产生最终的合力。在本文中，沿着供需的主线，同时勾勒出货币供应、信贷政策、保障房、调控政策这些变量对供需的冲击，我们试图给房价判断找到一个参考的坐标。

供应

供求关系的变化，是支配市场价格的最基层法则，最表象，也最可靠。大部分业内人士认为，今年的供应量比去年要大。

华远地产董事长任志强认为，从增加供给的角度看，自2009年9月份投资增长开始恢复之后， 2010年年初达到了38.4%的历史最高增幅。2010年全年新开工面积约14多亿平方米，在施面积近40亿平方米，都创历史新高。 

中投证券认为，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近10年或7 年来新高，2011年供给无忧。2010年商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，均创10年来新高，虽然供应量同比增加明显，但绝大部分人士不认为这种增速对房价有明显的影响，因为他们的判断是，供应和需求相比显得不足。

也有例外，瑞银执行董事、亚洲房地产研究主管王震宇称，鉴于2010年第四季度以来，房地产存量不断增加，因中国政府不太可能放松或转变其房地产调控措施，房地产开发商可能被迫降价。2011年第一季度中国一线城市房价可能较上年同期下跌10%，但三线城市的房价可能上涨，涨幅至多5.0%。这是鲜有的“看空”声音。

多年以来，凡预测或者对赌房价下跌者纷纷“落马”，从徐滇庆到牛刀无不如此，以致于“房价”成了烫手的山芋，无人愿碰。

土地

土地是供应的根本。这个变量牢牢掌握在政府手中。任志强称，政府上半年不给你土地，下半年顺着行情走势，又把土地价格提高了，因此土地单价提高幅度很高，远远超过了房价的增长比例。今年的房子基本上是在去年高价的土地上生产的。

如果各地政府在2011年初就加大供应，在2011年末第三、第四季度就能对房屋的供应形成影响。但大部分业内人士认为，在地方政府对土地财政的依赖没有本质改变之前，他们不会贸然对土地加大供应，还是会按照以往的节奏行事。

近期，北京也将有4块高价地房子陆续入市。另据透露，现在北京市面上私下协商转让的土地涨幅非常惊人。

地价高是受访的开发商认为房价难降的重要因素，是无法控制的刚性成本。

需求

如果狂热的需求无法抑止，当前供应规模是无法让房价冷却的。

受访者阳光100常务副总裁范小冲、华侨城北京营销总监宋翔华、太和保兴房地产开发有限公司副总经理杨晓锋都认为，从销售一线观察，需求是非常旺盛的。

去年10月之后，全国各地先后都出现了日光盘。今年初，北京房山万科长阳半岛1.7万元/平方米还在当日售罄，追捧小户型的是所谓的刚需。

但是，富人的刚需也非常惊人。在限购的情况下，当年的地王广渠门15号地块入市名为“金茂府”，4.5万元/平方米的单价，最小面积为210平方米的户型，还没有正式开盘，就有大量需求等待认购。

从总体看，去年年中任志强曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8.5亿平方米，特别是出台了“9.29”国五条和16个城市的限购令。任志强感慨自己大大地低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。

行业资金链

开发商缺钱不缺钱？会不会降价大甩卖呢？行业资金链是改变商品价格的导火索。

对开发商资金链表示乐观的声音认为，2010年银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。任志强甚至称，虽然2010年全年公开资本市场的融资减少了，但开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。

同时，开发商的融资渠道在多元化，对银行的依赖在逐步减轻。中投证券认为，2010年在收紧房贷的情况下，房地产开发资金来源中，国内贷款、其他资金、定金、预收款和个人按揭贷款增速降幅超过23个百分点，但利用外资和自筹资金大幅增长超过30个百分点，企业通过加快销售自筹资金的能力依然强劲。

但人民大学经济学院认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，房地产投资增速将出现大幅下滑，会出现部分房地产企业抛售。经过测算，他们认为在2011年二季度房地产资金会逆转。