经济观察报 记者 陈哲 公租房！国内首支筹备自民间的保障房基金，选择踏入这一被视作“鸡肋”的领域，并距离正式运作渐行渐近。

“应该说，我们具有很好的资源平台。”这支公租房基金的筹备小组组长、建银精瑞资产管理公司董事长李晓东说。李晓东所在公司建银精瑞背后分别是建设银行和全国工商联房地产商会，在一些人看来，由这个平台争取来自各方的政策和资源，似乎再合适不过。

业内人士认为，这支基金最终能否运转顺利，很大程度上取决于政策制定者在公租房领域的支持力度。
                                     基金过堂

 这支公租房基金由建银精瑞及华远地产、路劲地产、四川新希望集团等数家国内知名开发商作为基金的发起人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集资金。

“基金拟设期限为七年,计划首期募集资金规模约50亿-100亿元。首批确认的发起人合计将认购基金总份额的20%以上。”李晓东说。

作为公租房基金筹备小组的组长，李晓东告诉本报，该基金仍在向相关部门报批的过程中。但公租房基金募集完成的时间已经基本确定为今年七八月间，并争取年内完成首批项目的启动。

李晓东介绍，公租房基金在上报的过程中有两套方案，一套方案是通过工商联上报发改委等部委会签后，递交国务院，争取拿到中央的批文；另一套方案是走常规基金的成立路径，直接在发改委备案。

“如果第一条路径没有批下来，我们就选择去发改委备案。”李晓东介绍说，前一种方式是其正在操作的，是首选。

“前一种优势在于，如果到中央层面，希望能够争取到更多的政策支持。”一位观察人士表示，这些支持包括社保、保险等资金的进入、财税金融政策的倾斜以及与地方政府的谈判筹码等等。

我们有很好的资源，首先是有以建设银行为首的银行资金支持，再就是基金依托房地产商会，有十几家一线房地产商的开发实力等资源。

李晓东透露，除了作为基金的托管银行，建银还将承担基金的承销工作。除此之外，他认为银行还可以通过发行银行理财产品的方式参与基金的资金募集，而信托公司则可以通过发行集合资金信托计划的方式吸纳民间资金参与基金的运作。

不过，银行系统并不是筹资的唯一出路。浦发银行资金总部总经理严骏伟说，虽然在保障房建设上，银行积极性很高，但是今年银行自己的资金也很紧张，可能会出现银行资金不能到位，而地方政府融资平台的造血能力有限，保障房还是面临缺钱的问题。“同时，银行业比较喜欢与资金富裕的地方合作盖保障房，因此引入民资这个课题就显得非常重要”。

“成立这个基金的目的之一，就是想通过这个平台，改变公租房计划政府热、民间冷的现状。”李晓东说。

 一些开发商也有担忧。朗诗地产董事长田明说：“公租房是福利品还是商品的基本概念要厘清，如果是福利品，就必须由政府来做，如果民资进来，那么一定要逐利。但是目前保障房政策中有一段，房子盖起来以后到底是由地方政府买断还是开发商自己来运作，至少我是不明确。银行虽然积极肯借钱，但是租金一定高不了，钱还是要还的。”

一位上海本地开发商告诉本报，基金拥有的资金和开发资源，足以形成非常有力的平台争取中央政策的支持。不过，一旦政策支持并不如预期，基金能否成功运作将有待时间检验。

                                    精算进退

据本报了解，自去年年中公租房基金筹备开始，国家发改委就数次安排听取基金筹备组汇报，提了很多问题，其核心是：基金能否挣钱。

“筹备组对基金的前中后台，管理制度都做了充分的设计和准备，账算得非常精细，甚至连基本的三种房型面积都确定下来。”李晓东说，“在这样的基础上测算，我们预期的投资回报率是5%-12%,当然更高也有可能,这取决于我们取得成本和退出方式的选择。”

在前端的土地方面，基金的筹备者将几种拿地方式作为备选：作价入股、长期租赁和低价购买。

“我们希望主要是低价购买，如果能够以周边参考价五至七成的价格买到土地，并提高容积率至普通住宅的1.5—2倍，应该是比较理想的状态。”李晓东说，如果以租赁方式提供建设用地，土地租赁款可以递延至基金产生收入阶段予以交付。 

在税收环节，据本报了解，基金对接的公租房项目包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税和房产税等三年减免，这已经基本得到相关部门的首肯。“但三年时间实在太短了，公租房建设运营周期长，希望政策能够保持延续性。”李晓东说。

另外，由于开发商包括基金本身都是公司制，需要上缴25%的企业所得税，基金的设计者也希望政府能够给予该税种优惠。

由于基金本身所倚重的银行资源以及开发商的资金来源都来自于银行体系，对于长期积压资金的公租房而言，其利息支出成本巨大，争取地方政府贴息，自然成为基金在向上级报告时的一个主要内容。

南京市保障房公司总经理李进在当地的公租房方案设计调研中，对此感受也非常明显。“首先，租金用来还利息是很难的，长时间占用贷款的融资成本大，每年通过政府对公租房开发贷进行贴息，应当比较可行。”

“地方政府如果能够财政全贴息，其实也不亏，省去了花大量资金和精力去盖房子，政府不是市场主体，资金运用效率可能也不如市场化运作的基金来得高。”李晓东说。    同时，基金还在争取国开行等政策性银行提供长期经营性贷款、尽快开放RETIs(房地产信托基金)等政策支持。

除了在介入方式上可能实现较大突破，李晓东介绍，基金的一个非常重要的特点在于，解决参与者的后顾之忧。公租房建设市场冷淡的主因在于资金沉淀大，而在这支公租房基金的设计中，项目开发主要资金来自于基金，而开发商可能也需要利用它的银行资源筹集部分贷款，项目建好后，公租房产品由基金来持有。

“我们有信心把公租房项目运作好，在公租房基金上报方案中，拟定的退出方式包括变现退出和资本市场退出两大类：前者包括整体出售和BOT形式,后者是通过REITs方式或者直接上市退出。”

一位房地产基金人士介绍，变现退出中，目前由于机构投资者并不成熟，有待政策门槛进一步释放，因此一般由社保、险资等长期负债型机构接盘的整体出售方式尚不成熟。

上述人士说，政府回购方式，基金实质是“假股权、真债权”，“头顶有中央的三年保障房计划，而许多地方政府当下资金捉襟见肘，如果采取BOT的形式，以时间换空间，对其而言是很好的选择”。

南京保障房公司总经理李进对这种方式有基本的设计：首先，地方政府在可能的情况下，前期拿出30%-50%的资金，尽量减少后期的贷款融资成本。第二，基金的运营者争取到15-20年的长期贷款，利用好的土地升值带动租金上涨，形成微利，等到成本收回后，政府再进行回购。

值得注意的是，从目前来看，上述提及的公租房退出的四种方式，在保障房建设运营过程中仅BOT有过先例，而RETIs、上市等渠道，政策仍未成熟。

不过，在建银精瑞总裁施阳看来，今后基金退出的方式中，RETIs应该是主流。“相信今年RETIs一定会推出。”施阳称。