“隐形地主”现身银泰发力轨道商业模式(2)

09:10

2010-01-23

陈文雅

银泰百货董事长沈国军表示，北京2011年底以前要开通好几条地铁线路，公司最近在北京的东南西北四个方向都在进行商业项目的选址，其中大红门商业项目将于2011年开业；同时也有几个可能和京投银泰合作的项目，包括地铁大兴线枣园站有一个100多万平方米的综合项目，其中有30万平方米左右体量商业，是京投银泰和港铁公司合作开发；此外，还在东五环机场二线等站点沿线有布局计划。

京基投承诺，京投银泰将是其唯一的房地产二级开发平台。京投银泰将依托其在北京轨道交通规划建设方面的优势和投融资能力，负责北京轨道交通沿线房地产资源开发、轨道交通站点综合开发、轨道交通车辆段综合开发以及郊区轨道交通沿线土地一级开发、房地产开发等业务。

除增发注入大红门项目、钱湖国际及翔鸣房产外，京基投承诺在短期内即将取得的土地资源通过多种形式置入京投银泰，今后京基投的土地开发和房地产开发类项目将完全由公司进行经营运作。目前京基投即将落实地铁大兴线枣园站周边32公顷土地的一级开发项目；正在落实地铁9号线郭公站100公顷土地的一级开发、花乡站8公顷土地的二级开发；已落实地铁10号线二期西马场站周边7公顷土地的二级开发。京基投还将把北京京创土地开发公司、京投地下空间开发公司等注入到京投银泰。

轨道交通与商业地产的联姻

根据《北京市城市快速轨道交通建设规划（2004-2015）调整方案》，京基投除了完成在建项目的投资外，还需要投入建设地铁9号线、亦庄线、10号线二期、8号线二期、大兴线、6号线一期等十余条轨道交通新线项目，未来仍需投入的资金将达到约2200亿元，而总体动态投资将超过3000亿元。为缓解其资金压力，北京市政府每年向京基投投入100多亿元资本金，但仍无法满足其巨大的资金需求。

在这样的资金压力下，京基投选择了“轨道+房地产”这一模式来填补轨道巨额投资。这一思路来自香港地铁的成功经验。港铁公司凭借地铁沿线的物业发展权，成为全球唯一一个盈利的地铁公司。仅2005年—2007年，港铁公司来自物业经营的利润高达200亿港元，占公司当年经营利润总额的54%、53%与58%，俨然一家以房地产为主业的公司。

地铁公司在开发轨道商业方面有着很多天然优势，对其形成了保护性壁垒，因此在二级市场拿地更为便利，形成一、二级联动优势。一方面，地铁公司参与沿线土地规划，便于获得沿线土地一级开发权；而地铁上商业物业的施工有着特殊的设计要求，开发商需要与地铁建设同步进行上盖物业平台、柱网及相关设施的建设，因此地铁和周边商业如果由不同单位来投资建设，将面临复杂的衔接问题，但如果统一规划建设，则有助于实现无缝衔接，降低开发成本。

有调查显示，国内地铁沿线住宅物业价格一般高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格约5％至15％不等，充分显示出地铁物业的旺盛需求。

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“隐形地主”现身 银泰发力轨道商业模式(2)

“隐形地主”现身银泰发力轨道商业模式(2)