| 焦虑转化为仇恨 |

天下没有无缘无故的爱，自然也不会有无缘无故的恨。那么众所周知的网络与媒体中大量的对房地产行业、对房地产商、对房价的抱怨，或者说是仇恨，又是从何而起的呢？也许会有无数种原因和猜想。

历史背景

1. 福利分房制度

中国自1949年内务部令“一切房屋归公”之后，直到1998年国务院颁布23号文件，近50年的时间里实行的都是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数几个开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90%以上的住房仍是实物分配，因此1998年或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。因此，在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。

从2005年的人口普查资料看，1998年，房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位二十七八岁的也分配了住房，经济情况差的单位则年龄要大些。总体看，建国初期出生的一代高峰人群基本都拥有了分配的住房。

1998年时房改房或租赁型公房合计占总存量约90%，其他类住房所占的比重较低，商品住房仅占存量的不到5%。近10年的商品房建设速度加快，截至2009年中，商品住房所占的比重在总存量中仍不到30%。

2. 人口年龄结构

早期中国的人口政策可以反映出中国正处于住房需求高速增长的特殊阶段。1949~1957年间中国的人口出生率较高，平均约为33‰。1958~1961年出现了暂时性出生率快速下降，而在1963年之后又反弹到了43‰，并且在20世纪70年代早期形成了高出生率的第二波婴儿潮。

图6–1中国的人口出生率，1949~1975年长期维持在30‰以上

资料来源：国家统计局

正是由于这两次婴儿潮，形成了中国目前发展阶段中的人口红利期，即15~59岁最有活力的人口数量巨大，并且仍在增长中。这既是中国第二波婴儿潮进入家庭分裂（重组小家庭）的高峰期，也是上下两头抚养关系数最低的黄金消费期。

图6–2中国的人口结构变化（绝对数）

资料来源：联合国人口署

3. 城市化率的快速提高

30多年的改革开放让中国的城市化率每年以0.8~1.5个百分点的速度上升。城市人口从改革开放前的2亿多已上升到超过了6亿人，并且城市的人均居住面积在不断扩大之中，已达人均27平方米，每年均以约1平方米的速度在扩大。城市的集中化趋势也让100万人口以上的大城市迅速膨胀。社会对住房的需求随人口增长和城市化集中的周期而加剧。

现实的问题

1. 家庭分裂速度加快

人口年龄结构为前提引发的住房刚性需求在近几年内剧增。按统计局的数据，近几年我国城镇每年的新增家庭户数在快速增长。

1999~2003年间，每年城镇新增家庭比上年增加10万户左右，从1999年的6 815 287户增 长为2003年的7 136 447户，每年约平均增长1.1%，5年时间新增家庭户数年仅扩大了32万户。

表6–1我国1999~2003年城镇家庭户数增长率

年份       城镇家庭新增户数       增长率（%）
1999       6 815 287       
2000       6 894 569       1.16
2001       6 961 290       0.96
2002       7 065 789       1.5
2003       7 136 447       1.0

但随着近几年家庭分裂加剧，2007年城镇家庭新增户数已超过了900万户，比上一个5年的平均新增户数扩大了6.5倍，年增近200万户，这是个近几年内仍会持续的特殊变化期。

但住房的年住宅竣工量仍维持在4亿~6亿平方米，年竣工的住房套数1999年为194.6万套，2003年为302.11万套，2007年约为460万套（包括经济适用房），远不能满足市场的需求。
2000~2007年，全国登记结婚的数量从每年848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。同样说明了家庭分裂速度的加剧，而总抚养比则从42.56%下降到37.42%了。

尽管有些所谓的专家们并不承认这种分裂速度加快产生的住房刚性需求，认为购买力约束让这些需求无法实现。但这些新增的家庭绝没有睡在大街上，那么就至少要有这样多套住房来满足他们的基本生活，不管是建、买、租都要有个地方。无疑这其中相当多的一部分是通过购买商品房来解决的。北京2004~2007年新婚家庭的调查中，44%的家庭购买了一手商品房，当然还有家庭选择二手房和父母购新房换出来的旧房。

但至少这种住房需求会随着年龄结构和家庭分裂速度增长这个事实是不可否认的。

遗憾的是，中央的宏观调控只从房地产的投资增长过快考虑，而不从中国人口结构必然产生的巨大刚性需求考虑，没有充分地计算和估计出2003年之后这种家庭结构变化的加速，反而关紧了土地和银行信贷的两个闸门，造成了一面是人口结构产生的需求剧增，一面是土地严格控制下的抑制供给的局面。这一张一弛的对立，无疑会让房价在供不应求中暴涨。需求无法满足的焦虑自然也就转化为仇恨了。

虽然这个仇恨的脏水泼在了开发商身上，但根子却并不应由开发商负责。如果中央的调控政策充分地考虑了这个人口结构的变化，2003年开始适度扩大土地供给和支持扩大住房生产，也许就根本不会发生房价过快增长的一幕了。

2. 日益升高的更新换代需求

虽然有历史长达50年的福利实物分配，大多数人有房居住了，并通过房改购房的方式用较低的支出将其变成了私有财产，但这些早期建设的住房中标准低、配套差、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应人们日益提高的物质生活需求。

20世纪80年代的标准图纸中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米，100平方米以上的住房建设在20世纪80年代末和90年代初还要有高干和高知的指标，否则是无法通过规划审批的。

但这些只有20多年楼龄的房屋却早已无法满足现代生活。这些户型绝大多数是没有客厅，只有门厅、过道的设计；只好将居室变成起居室，看电视时常常是坐在床上；厨房平均4~6平方米，连冰箱也只能放在卧室里；厕所并不能当做卫生间，只好在厨房中洗衣洗脸。因此改善型需求与人口结构的矛盾并列，加大了刚性住房建设的需求。

1980年城镇户均建筑面积为57平方米。

1991~1995年，新建住房户均面积为79.1平方米。

1996~2000年，新建住房户均面积为94.3平方米。

2000~2005年，新建住房户均面积为110平方米左右。
而新建住宅的年生产量仅为总存量的4%左右，新建住房中大户型所占比重仍很低。北京市90平方米以下的住房占总量的85%以上，而100平方米以上的住房不到15%，可见改善型需求的潜在能力巨大。

而美国在1950年的存量户型户均面积已达91.4平方米，1970年达到139.5平方米，1990年为193.4平方米，2000年为210.6平方米。中国2007年全部存量住房的中位数仅为68平方米，与美国的住房标准至少相差了70年以上的发展阶段。

这些改善型需求同样在房价的上涨中无法实现提高住房质量的愿望。

同样在改善型需求旺盛时，国家的调控政策本应该是降低二手房的交易税费，加速二手房的流通市场建设。民众在50年的工资分配制中缺少住房含量，本可以通过房屋的增值得到一些补偿，但连续多年的调控措施却是在二手房交易流通环节中，不断地强制性加征各种税费，并不断提高税率，交易税收从契约税上调比率开始，到个人所得税、土地增值税、营业税和印花税等。于是开发商再一次被当成了靶子。国家征收的税款似乎应由开发商在一手商品房的价格中给以补偿，否则这种改善型需求无法满足的责任就要由开发商来承担了。

尤其是第二套住房提高首付和贷款利率的政策，更是在改善型需求无法满足的怒火上浇了一桶油，对开发商的怨就变成了深深的恨。

但如果没有这些重税和融资成本的提高，没有土地与银行信贷闸门的关紧，以及因此造成的土地价格飞涨和供求关系严重的不平衡，又怎么会有改善型需求无法满足而产生的怒火呢？

1998~2003年中国的房价并未发生暴涨式的变化。年均涨价幅度小于2.7%，商品房平均增长均为3.5%，而城镇同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别为10.7%和9.3%，高于房价上涨的3倍多，说明房价收入比的差距是日益缩小的趋势。

表6–2 1996~2003年我国房价的变化

年份       1996       1997       1998       1999       2000       2001       2002       2003

商品房价格

（元/m2）     1 806      1 997      2 063      2 053      2 112      2 170      2 250      2 379

商品住宅价格

（元/m2）     1 605      1 790      1 854      1 857      1 948      2 017      2 092      2 212

正是宏观调控政策的失当，才让房价在2004~2007年随地价占房价的比例不断提高过程中水涨船高。开发商不过是在政府从土地中获取了远远超过开发商利润数倍的利润之后，分了一杯羹而已。但最终，所有的消费者都将无法实现梦想的怒气撒在了开发商的头上，其实开发商只是在代人受过而已。