| 扔鞋引发的思考 |

2010年5月7日在大连演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了一双鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴地离开了会场，他似乎在等待着观众们的喝彩。一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次领导人的待遇。

早在2006年的一次网上评选，让我升格排在日本前首相小泉纯一郎和台湾阿扁之后位列第三位被中国人称为是最想打的人。冯仑最先将这个消息在业内传播，并告诉了我。这个级别的知名度并不是一个轻易可以获得的“荣誉”。

2007年阿拉善SEE生态协会选举执行会长与监事长的当天，三联某本杂志的封面人物其中有我，这次则被封为“人民公敌”。尽管文章中的内容是偏于表扬性的，但“人民公敌”的帽子被吴敬琏老师每次见面都打趣地称呼，摘是摘不掉了。也正是这篇“人民公敌”的文章让我当选了阿拉善SEE生态协会的监事长，并且是高票当选。
最初两年我连监事都没被选上。二次补选又再次被一名国民党的财务官打败了。而“人民公敌”则帮助我成为当仁不让的监事长，卸任后这一届监事会也被称为是一届对阿拉善SEE生态协会制度建设最有帮助的监事会。

2009年我再一次入选网络排行榜，而这一次则被女网友们评为“最想嫁的人”。我早已年近花甲，也并非被爱的对象，只因为大多数女孩都对社会信用表示怀疑，她们只是愿意嫁一个诚实的男人。而说真话的我就被当成了一种诚实的象征，所以被称为女孩“最想嫁的人”的标准之一，也有人戏称是买房子像买白菜的男人。

这几天里有10多个媒体来电、来信询问有关的情况，许多媒体甚至人为地开始了“哥德巴赫猜想”，既不去了解情况（网上有视频），也不想了解真相，而只想满足于私欲发泄的炒作，凭借着一则新浪的微博开始了《西游记》般的演义，忽悠着更多的民众。

中央电视台《东方时空》的记者也来电约访，于是我将电话中的内容连续发了几篇微博，微博中的评论与转发有数千条，并随之提出了许多问题，有赞的、有支持的、有批评的、有骂人的、有骂扔鞋行为的、有为维护道德环境而打抱不平的，也有骂我该被扔炸弹扔刀子的。当然大多数粉丝们是理性的，并至少明白是非，恶意攻击的比例远不如支持者多。问题不在于扔与被扔，而在于为什么。

为什么整个社会演变成只能以扔鞋子来表示愤怒与不满？为什么扔的是我或开发商？为什么会有幼儿园安全事件与扔鞋子的联系？为什么会引发这么多的评论与关注？其背后的原因是什么？

确实，大多数民众在媒体非正确的报道下根本就不了解中国房地产市场的真实情况，甚至绝大部分官员们也是在不了解真实情况下作出政策决策的，因此才让中国的房地产市场出了许多问题，且年年调控但年年不成功，根子正在于缺少天天挂在口头上的“科学发展观”。而扔鞋子的年轻人不过只是被媒体忽悠的受害人之一，更多的人则还不明真相。

中国房地产自房改后的问题出在哪里？为什么有大量的人在呼吁进行“第二次房改”，恰恰是因为他们并不了解真实的市场情况！

改革之初的低房价假象

一、1998年房改的初衷与过程，谢家瑾在《房地产这十年》一书中详细回忆了当年的争论与决策的过程。在亚洲金融危机的背景下，拉动中国经济增长成为第一要务，因此经济适用房的可租可售变成了只售不租。从房改伊始就埋下了未能同步建设住房保障体系的祸根。

1998年的中国房协第三届会员代表大会正是在房改的23号文件下达之后召开的，会议上，我首先提出了经济适用房的政策偏差，并建议建立以廉租房和租赁住房为主的保障体系，并建议将砖头补贴改为人头补贴，以及用出让金中的合理比例收入专用于保障房建设，并将这些意见于2000年和2001年整理成专门报告发表于《未来与选择》的内部参阅文稿中。

保障居民的居住权利是联合国多个公约中的政府责任，市场化改革的同时必须同步建立保障体系，以用社会安全网接住那些在市场竞争中被淘汰的人群。23号文件中也明确了三种不同的供给体系，但最重要的针对低收入群体的廉租房保障在拉动经济增长为第一要务时被忽略了。

同时于1998年进行市场化改革的还有公房房改售房，城市居民可以用低价将原有分配租用的公房变成私房，因此也缓解了建立住房保障体系的矛盾。经济适用房在20世纪90年代末和21世纪初并没有限制购买者的身份与条件，同样给了社会一种低价房的假象。土地的充分供给、市场化让整个社会的供给迅速增长，因此在2003年之前，每年的房价只增长了3.5%，而城镇居民的收入增长却高达9.5%，房价的矛盾并未显现，却埋下了隐患。

尤其是至今大多数人仍不知道中国的房屋建设始终有两个市场：一个是房地产开发为主的商品市场；另一个是非房地产开发的，原来称为基本建设的市场。1998~2003年重要的市场变化就是房地产开发从20%的比重迅速上升为60%的比重，而非房地产开发的比重则从80%迅速下降，被中央与社会误解为房地产绑架了中国经济。

“房地产业”高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代①，至今这两个市场从复开工面积比较仍是6∶4的关系。

图6-–3 1990~2003年中国全社会住宅和城镇住宅建设面积数据图

图6–4 1990~2003年中国基本建设住宅建设、城镇个人住宅建设和房地产业住宅建设面积

二、关紧两个闸门的结果是推高房价。

2002年开始的土地招拍挂制度并未引起各级地方政府的重视，于是2003年政府关紧两个闸门和制定“8?31大限”开始推高整个中国的房价。一是，从企业找地到政府储备土地的变化导致了土地供给数量的快速下降。当企业找地时，土地的价格是随市场而谈判的，而政府找地时是低价收购高价卖出的。因此“8?31大限”将大量的企业自有土地排除于市场之外，让土地资源迅速变得短缺。从图6–5中可以明显地看出这种土地供给的变化趋势；二是，关紧信贷的闸门让正在发挥市场替代非市场化建设的车轮减慢了速度，供求基本平衡的局面被彻底扭曲并反向发展了；三是，几年房改之后的消费升级让更多的人开始用二手房交易的方式和银行信贷的方式更换与扩大住房面积；四是，“严守18亿亩耕地红线”的管制让从农民手中拿地变成了向旧城改造要地，加大了拆迁安置的用房需求，2003年达到拆迁的最高峰，全国拆迁量高达2.7亿平方米。从此供求关系进入了严重的不平衡阶段。

图6–5 2000~2009年按月累计土地购置面积增长

三、价格与供求关系。

许多人并不承认经济学的规律，而且不认为是供求关系决定着价格。尽管猪肉的价格波动早就多次告诉了人们市场不讲政治，而只按照供求关系定价，当猪肉价格上涨时，没有哪个供应商会因为讲政治而亏本销售；同样，供应商也不会在猪肉价格下跌时高价收购农民的猪肉，政府也从来不会用讲政治的方式让市场中的猪肉价格（或粮食价格）不能浮动。

北京与上海的房价都排在全国前列，这是否与供求关系有关呢？

仅以北京为例，北京“十五”计划期间实际的土地供应为9 934公顷，而“十一五”规划改变了土地供给的方式，计划的土地供给量为9 000公顷，比“十五”期间减少了934公顷，但实际并未能完成计划应供给的数量。如2010年能保证计划供给的2 500公顷，则“十一五”期间比“十五”期间将少供土地2 000多公顷（否则相差更多），土地供给数量相差约四分之一，其中住宅用地少了2 500多公顷。

图6–6 “十五”、“十一五”期间北京市住宅用地供应情况

但“十一五”期间，北京的人口自然增长高达每年54.3万人，约为25万户家庭，远大于“十五”期间的人口增长数量。从投资看，“十五”期间的房地产投资年均增速达23.7%，而“十一五”期间房地产投资则下降为年均4.2%，2008年、2009年两年负增长，开复工面积则从2005年的8 043万平方米下降为2009年的6 230万平方米，价格则从2006年第一季度的每平方米7 670元上升到了2010年第一季度的每平方米20 485元，上涨了167.1%。

从土地的供给看，“十一五”期间总量约7 897公顷，但实际向市场供给的商品房用地面积仅为4 458公顷，减少了2 542公顷，下降了36%。

“十一五”期间除2008年的特殊情况之外，每年经审批的可销售房屋套数都小于实际的销售套数，供不应求的现象无法缓解。

没有人愿意看到房价过快上涨之后备受政府调控打压的局面，但现实的市场中供求关系却在不断恶化，谁应对此负责呢？北京提前11年完成了城市规划中提出的人均1万美元的国内生产总值增长目标；人口增长也提前10多年超过了规划指标，但土地资源的配置却远远低于实际的需求，价格是在需求的压力下首先从土地的价格开始暴涨，并向房价传导的。

供求关系这个基础条件不能合理地得到改善，又怎么可能让市场有条件增加供给而平衡价格呢？没有供给条件的保障，又如何让价格处于合理范围之内呢？

四、土地资源的实际情况。

许多人错误地以为城市的建设无法用土地资源给以保障。尤其是在“严守18亿亩耕地红线”的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和供城市人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设用地实际少得可怜，尤其是商品住房用地更是少得可怜，实际在中国每年土地占用中最大的是生态退耕而非城市建设。

表6–3 1998~2006年我国土地占用比例

建设占用       灾毁耕地       生态退耕       农业结构调整
1998年   30.9%     28.0%     28.9%     12.3%
1999年   24.4%     16.0%     46.9%     12.7%
2000年   10.4%     3.9%       48.7%     36.9%
                            （续）
       建设占用       灾毁耕地       生态退耕       农业结构调整
2001年   18.3%     3.4%       66.1%     12.1%
2002年   9.7%       2.8%       70.3%     17.2%
2003年   8.0%       1.7%       77.7%     12.6%
2004年   12.7%     5.5%       64.0%     17.9%
2005年   23.3%     9.0%       65.6%     2.1%
2006年   28.7%     6.2%       58.2%     6.9%

图6–8?1998~2006年农田耕地占用比重结构
按2005年的情况细分则：

2005年占用农田耕地的结构：生态退耕占地60%；农业结构自身调整用地20%（经济作物、油料、花卉）；自然灾害损坏耕地5%；建设用地15%。

建设用地分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅游项目用地、军事项目用地和房地产用地（其中房地产用地占30% ，整体15%中的30%，即整体的4.5%）。

房地产用地分为：住宅用地和商业用地。

住宅用地分为：廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地、高档公寓用地和别墅用地。

将全部的建设用地按项细分，则实际用于普通商品房的土地就更是少得可怜了。

图6–9 商品房用地比例图

更重要的是，城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义上居住了9亿农民，但其中有2亿人口进了城。如果能从土地制度上改变宅基地的流转，不但可以解决建设用地的问题，也能解决耕地增加的问题。

中国并非没有增加土地资源供给的条件，而是需要改变现有的国家土地垄断供给的低收高卖的制度，以及农村土地制度中的流转问题。

五、解决居住问题不能用大跃进的方式。

住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多是不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度地宣传用大跃进和超英赶美的方式，恨不得一天之内就解决中国住房升级问题，则不但不利于中国住房市场的健康稳定发展，也不利于出台短期的市场调控政策。

1978年改革之初，中国城镇的人均居住面积仅为3.5平方米，比1949年的4.7平方米还少。但改革开放之后，人均居住面积迅速上升，尤其是1998年房改市场化之后，一方面城市化率在迅速提高，同时人均居住面积（或建筑面积）在迅速增长，在“十五”期间达到了高峰。“十五”之后，特别是土地供给制度改变之后，虽然房地产业仍然保持了高速的增长，但在城市化率提高的压力之下，人均居住面积的增长大大低于“十五”期间。如北京“十五”期间年人均增长0.9平方米，而“十一五”期间由于土地供给的减少和人口的快速增加，年人均面积增长下降为0.49平方米，仅为“十五”期间的54%，下降了近一半。

全国城镇约有2.2亿户家庭，但成套住房仅为1.45亿套。约有34%的家庭仍然居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高达约50%。全部住房面积，套面积的中位数仅为76平方米。绝大多数家庭不是没房子住，全国的住房私有化率高达86.7%，是全世界住房私有化率最高的国家。但住房的条件却很差，没热水、没燃气、没卫生间的住房比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例极高，达到45%，尚处于一个低级的发展阶段，还要用20年、30年或更长的时间才能进入小康的生活标准阶段。

在一个普通住房标准较差的发展阶段和年生产能力较低的发展阶段，又怎么可能用较短的时间改善城镇的住房条件，又怎么可能让大量的80后年轻人在一毕业或刚参加工作没几年就能购买商品房或拥有私人产权的财富呢？

本来在这个尚落后的发展阶段，我国应该建设大量的租赁房，或鼓励私人购房用于社会租赁，而非都能购买商品房。但政府和媒体的宣传与教育早就忘了小平同志所说的要用几代人、几十代人建设发展的过程，而过早地将“居者有其屋”变成了伸手可得的现实。虽然全国人民代表大会早在2009年的政府报告审议中将“居者有其屋”改为了“居者有其所”，但直到今天，所有的政策仍然是鼓励购房而非鼓励租赁。为了满足购房的需求就不断地压房价，用限制房价的两限房和低价政府补贴的经济适用房来满足于购房的需求，也导致了没有私有产权住房就无法结婚生子的极坏的社会风气，导致了过度的住房需求对市场的冲击，并推高了房价，也造成了社会的不稳定因素和年轻人的不满。

美国将拥有住房称为一种梦，恰恰在于，即便是在一个发达国家拥有住房都不是一件简单的事情。但中国却将“安得广厦千万间”变成了今天就必须要实现的当期目标。许多年轻人甚至连一个月都等不及似的将怨言在网上暴传，也因此才有了《蜗居》这种将梦变成年轻人最低生活标准的文艺作品出现。

如果年轻人从十几岁时接受的教育便是住房是个长期的梦，又怎么会在刚参加工作的短期内就要拥有自己的商品房呢？又怎么会没有一套商品住房就不能结婚呢？如果早在多年前就建立了租赁住房的市场，又怎么会在今天抱怨租不到住房或没有固定住房就不能结婚呢？

梦本来就是一件无法轻易实现的事情，是一个要经过艰苦奋斗才能实现的目标，而绝不是一天可以吃成胖子的事情。

1998年中国的商品房年产量只有194.6万套（含开发商建设的经济适用房），而2008年随着市场化达到了493.9万套，大约是城镇家庭户数不到2%的产量。也就是说，购买商品房的人至少要挤进这2%之中，而价格就是这种竞争与衡量的门槛，怎么可能让大量的年轻人都进入这2%之中呢？至少他们的财富积累并不比已经拥有住房资产的家庭实力更雄厚吧。

中国的商品房总量在2008年约为城市住房总量的35%左右，其中包括约10%左右的经济适用房和房改房（2001年之前大量的商品房变成了新房改房而未统计于原未交纳出让金的房改房中）。也就是说，纯商品房的总量并无法满足市场中大量消费升级与改善的需求，又怎么可能优先或首先满足80后一代的消费需求呢？这种梦不是靠宣传、靠打口水仗、靠开发商让利能实现的，更不符合市场经济的基本原理。而早在2005年的调查中，30岁以下的已购房者占总购房者的比例高达34.4%。

应让所有的国民，特别是年青一代人清楚，中国的住房建设与改善是个长期的目标，而非一朝一夕能解决的问题。现有城市中已有住房的棚户区改造的工程量就非常巨大，长沙这种省会城市的棚户区改造就非几年时间能完成的，又何谈异地生活的年轻人能轻易地靠一人之力实现一个梦呢？

正是这种大跃进式的错误主张与媒体宣传才让社会将所有的注意力都集中于房价上，集中于年轻人的购房上，不彻底地改变这种“居者一定要有其屋”而不能是“有其所”的文化与政策导向，今后的几十年也不会让市场有正常发展的余地。中国的年龄结构决定了在近10年中还会大量地出现年轻人的家庭组合高峰，仍会在住房市场中拼个你死我活、头破血流。

树立长期奋斗和建设住房市场的基本观念是个稳定性的政策导向，进行实事求是的基本教育，才能建立“科学发展观”，正确解决市场中的供求矛盾，稳定市场中的价格。

六、政府与媒体扩大了住房市场中的贫富差距。

中国在发展过渡的阶段确实出现了不断扩大的贫富差距，但最大的贫富差距是城乡之间的差距，是收入中的差距。由于中国有50多年的分配住房的历史，且原有的住房水平普遍较低，因此在住房面积问题上出现的贫富差距反而远远小于在收入中和财富中的差距。

一种错误的理解是富人住房的面积一定就无限大，这是媒体过度宣传了少数豪宅的结果，让社会普遍认为富人就一定住豪宅，豪宅的供给量过度而伤害了普通住房建设的资源。

但实际情况却是，近几年商品房的平均建筑面积仅为97.3平方米。最高收入家庭的平均住宅面积仅为106.6平方米。100平方米以上的住房在总存量中不到20%，北京仅为17%。上海市则是全国平均住房面积最低的5个城市之一，仅为66.1平方米。高档住房的平均建设套数仅为年开发量的5%左右，大量的住房仍是普通中小户型商品房。

也是在媒体的宣传之下，炒房成为推高房价的罪魁祸首。但全国拥有第二套住房的家庭比重仅为9.5%，而其中拥有私房和房改房的比重约为3.6%。并且非集中于高收入家庭拥有两套以上住房中，用于出租的比例低收入组最高，高收入组最低；而用于偶尔居住的则高收入组最高。从住房面积差别看最低组为67.3平方米，最高组为106.6平方米，差别是1.6倍。但质量与标准上按价值算，则有高达5倍的差距。因此用拥有两套以上住房的家庭炒房说明投资者让房价升高并没有数据支撑。

在社会和媒体的眼中“房奴”已成为了穷人的代名词，并被作为房价高的讽刺语，却不知道从经济学的角度而言，这种名义上的负翁恰恰是现实生活中的富翁。

中国与美国的次级债不同之处在于：一、购房有至少20%的首付款（美国大多为零首付）；二、购房者的个人收入要先支付个人收入所得税（美国个贷的利息冲抵个税）；三、中国的房价始终处于上涨的趋势（美国则不同）；四、城镇人口始终保持上升趋势（美国则下降）；五、货币处于贬值趋势；六、中国的通胀压力上升。

在中国，能用负债方式贷款消费的，说明其已经富到了还贷能力足以让银行放心，这样才会有银行放贷，可以将未来的收入流变成今天的消费能力。（美国的次级债不是银行审查还贷能力的信用，而是衍生金融产品的转让结果，没有人对还贷能力负责审查，仅依赖于房价的涨跌。）长期信贷中的货币贬值则让实际的还贷水平下降，如现在一年的收入在未来10年后大约仅相当于两个月的劳动收入（货币的实际购买力下降，等于还贷能力的提升）。同时房价的上升中这种首付买房子再分期还贷的方式恰恰是一种有形的投资，让实际的收入大大增加了。请问如果今天的“房奴”们将手中的房子在二手市场上转让时，是财产性收入与个人拥有的财富增加了还是减少了？

如果今天我们的媒体连这些经济学的基本知识都不懂，而将“房奴”们称为穷得可怜的一族，岂不是颠倒了贫富的关系，又让那些连“房奴”都当不上，无法用负债方式获取财产性收入的穷人该如何定位呢？

更荒唐的则是大多数“房奴”与媒体一起对富人拥有房产或多套房产而恨之入骨，并高呼要征物业税、房产税或特别消费税，岂不知自己也在被征税的范围之中。当媒体在呐喊打压房价时，岂不知房价的下跌才会让这些“房奴”们不仅成为现金流中的负翁，还可能会成为实物资产的财富负翁。

在中国，不仅是最高收入组的富人拥有两套以上的住房，连最低收入组也拥有两套以上的住房（当然最高收入组的拥有量最高），其他收入组中同样拥有两套以上的住房，那么这种所谓的物业持有类税收则并非仅针对富人，而是针对所有人的。它并非是一种公平而又合理的劫富济贫，不是一种转移支付的收入公平调节。请问，当富人用租房或投资而获取财产性收入被称为是不道德的投机、炒房行为时，那些非高收入组的家庭用财产性收入增加家庭财富是否合理呢？是否应该得到国家的鼓励呢？难道中低收入家庭通过市场中的投资获取财产性收入不是十七大党的文件中所鼓励的吗？

而那些鼓吹对房屋持有征税的人，根本就不知道中国城镇住房普遍质量很差，平均面积很小（全国住房平均套面积仅为85.4平方米，小于国家90平方米的标准），更不知道市中心的小房子价值远远大于市外郊区的大房子。岂能只想按面积不按价值或按套不按面积去征收物业持有税？

这大概就是最典型的“剪羊毛”的一种苛税了吧。呼吁对居民住房征税的人们恰恰是根本就不了解中国住房现状如何之差的一种仇富心理，完全是被媒体宣传的假象蒙住了双眼的盲人。我之所以指出中国的商品房总量只有总存量中不到35%的比重（其中还有约10%的保障性住房和房改房），就是想让媒体或所谓专家们知道中国大量现有住宅不是被称为是富人拥有的豪宅，而是普通住房占主导地位、非商品房占主导地位。非成套住宅还有约25%的比重，旧的楼龄较长、房屋面积小、条件差的住房占主导，而在这种落后的居住条件下，65%以上的住房根本就未交纳土地出让金时，凭什么要对居民的住房征收物业持有税，难道要对不到10%的拥有两套以上住房的人群征税，而伤害90%的居民消费吗？这种“剪羊毛”的措施要实施也至少应将羊毛养得长一些吧。如果90%或绝大多数家庭连羊毛都还没长出来，又能剪出多少羊毛呢？

由于媒体的扩大宣传，似乎让这个社会中大多数年轻人或高高在上的政府官员们忘记了中国正处在发展中的初级阶段的基本判断，忘记了中国现有的居住水平和财富水平极低。他们将眼睛紧盯在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等几个核心大城市中的房价与豪宅上，一定会忘记了中国660个城市中大多数城市的居住情况很差、房价并不高、豪宅数量不足5%，也一定会因此而出现错误的舆论和更错误的行政政策预期，既不利于房地产市场的发展，也不利于居民收入分配的合理化。

媒体这种攻击一点不及其余的宣传，恰恰夸大了城镇中的贫富差距，尤其是住房面积上的住房差距，也导致政府与所谓的专家们错误地理解真实的社会现状，出台了错误的征税主张，让市场人心惶惶，未收税就已伤及无辜了。一旦实行岂不让民心大乱，让社会的不稳定因素更多了一个矛盾点。

看看媒体对“房奴”的错误报道与宣传在社会上引发的反响就知道，这种对绝大多数家庭“剪羊毛”的征税会产生多大的社会危害！当国土部调研建议上海市应加大房地产持有环节成本时，我不知道这个调研组的人员是否知道上海市平均住房套面积排全中国所有城市的倒数第五，仅为每套66.1平方米。在这样一个低住房水平的城市中又为什么要增加住房持有成本，而不放松管制尽快改善居民的住房条件呢？换句话说，不要仅看上海市高楼大厦的外表，要看看那些高楼大厦后面鸽子楼中所居住的大量居民的住房较差的普遍而不光鲜的一面。

当知道中国城镇的居住现状之后，我想大多数人至少明白了一件事，大多数城市居民并不居住在商品房中，大多数居民的住房并没有因为房地产市场的发展而改善了居住环境。每年500万套不到的住房至少要用20年的时间才能取代现有的非成套住宅和更换那些低质量的住房，并且还不能计算每年约1 000万户的新增城市家庭户数。如果不将房地产作为支柱产业，请问中国何时能改善现有的城镇居住现状，中国城市居民的居住条件如何能达到小康？不仅是80后的年轻人尚待解决住房问题，许多60后、70后的家庭居住情况也有待改善，而在这种尚待大大提高的居住改善条件下加征持有税无异于自杀。

部分城市的高房价既不利于城市化发展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因开发商报价低而流拍的事情只能说明，政府的预期要比开发商更高。难道这不是房价高的重要原因吗？同时最高收入家庭购买的多套高价房岂是普通消费者的消费产品？而平均价的高低不是因为这些特殊消费而拉高的吗？如果能用中位数的统计，也许会让民众更清楚市场的情况，也不会因此而拉大贫富的住房差距。

如果没有正确地认识市场存量的现状，就无法就市场的供求作出判断，无法对中国的住房长期艰苦奋斗的过程有清醒的认识，就无法制定明确而有效的住房政策，就不可能调控好市场中的房价。
恰恰是住房的现状决定着首次购房与改善性二次购房的需求，决定着消费不断升级的发展过程，而梦想一步到位的政策限制于宣传必然会对社会与市场产生巨大的干扰，并造成思想意识与消费观念上的混乱，让住房市场化无法长治久安。