万科的新长征(3)

商业版图

到底要不要做商业？在这个问题上，万科摇摆了多年。

20年前万科的经营业务，正应了其公司名称“万科”，什么都做，按照王石的话说就是“什么赚钱来什么”。直到王石发现，自己的贸易没有国优拳头产品，股权投资本身没有形成竞争优势，工业产品中没有全国名牌，文化经营没有形成规模效益，真正有点优势的是物业管理，而物业管理本身是不赚钱的，形不成经营气候。能够形成行业竞争优势的只有万科的房地产。

于是，万科开始了十余年的“做减法”，怡宝矿泉水、万佳百货先后转让，“多元化”经营理念转变为“专业化”经营理念。

王石在2004年曾说过，“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”

在万科2007年度业绩报告会上，有投资者质问郁亮：“为什么万科不发展商业地产，把高端的优质资产沉淀下来？十年后万科怎么办？毕竟香港、台湾和日本的历史告诉我们：最顶级的发展商都是租售比在50：50左右。”

但其后万科的行动似乎想要告诉投资者：万科将在适当时候重新打造抛弃多年的商业版图。

据知情人士透露，万科早在2006年就做了到底何时重新介入商业地产领域的调查研究。研究的依据是中国人口结构的变化，进而推测出：首次置业人口红利拐点将在2013年出现，其后首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改善需求将不断增加；到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。而2013年前，北京、上海等一线城市将兴起投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。

万科还研究了华润、华侨城等房企的开发模式。发现华润的万象城+地产和华侨城的旅游+地产，采用的是大体量的造城模式，从土地一级开发到城市多功能综合体开发，均囊括其中，这样的开发模式受到很多地方政府的欢迎。

对于万科重启商业地产的猜测，在2009年8月原凯德置地北方区负责人毛大庆转会万科之时甚嚣尘上。

2009年11月，郁亮在一次发布会上正式提出，万科未来将“适当”介入商业地产开发，介入旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发；向更细分的人群提供产品，如养老住宅已经研究了三五年，2010年可能会在几个城市率先落地；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店开发计划。郁亮还估计，未来三年万科将建成220万平方米商业配套，持有型物业和销售物业的比例，大概是20％：80％。

郁亮表示，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。万科2009年频频的“转型”动作似乎表明，其由速度和规模发展向质量和效益发展的手段中，商业地产将扮演一个不可或缺的角色。

“随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。”不过，这一次的“加法”却不再是多年前简单的“什么赚钱来什么”，而是经过了一个理论研究、市场判断和权衡取舍的过程。

但这与王石之前的表态却并非完全一致。王石曾在2009年8月中山大学的一次演讲中谈到，“原先想，如果我在万科董事长的位子上坐一天，万科就会坚持走住宅产业专业化的道路，现在我改变了想法，如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对，即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”

对此，万科相关人士表示，“万科的定位是城市主流住宅开发企业，专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到，近年来随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套，万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”

万科的新长征之路，是否经得起实践检验？这可能需要万科用数年的时间来证明。

• · 万科：转型进行时 　|　 02-03
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