证监会设计方案遇阻现行税法 银监会版REITs年内放行(1)

经济观察报 记者 张延龙 周亚玲 王玉 作为中国资产证券化的“奋力一跃”，分别由银监会、证监会主导的两套REITs（房地产投资信托基金）方案历经多年的讨论，终将见曙光。本报独家获悉，银监会版的REITs方案试点将在年内推出，目前，上海国际信托、中信信托、平安信托均已上报了相关设计方案。

相比于银监会版的债券类REITs，证监会版的股权类REITs将面临更大的制度障碍。接近决策层人士告诉本报，以往困扰REITs推出的许多问题，包括物业资产的评估、登记等问题，在相关部委反复的沟通中，都已经得到了明确。

据称，证监会版REITs将在海通证券、嘉实基金中进行试点，但步伐将肯定落后于银监会版的债券类REITs推出，主要原因是，“在二次征税问题上，一直并未得到国税总局的明确态度”，知情者说。

银监会版：“绕道”推行

接近银监会人士告诉本报，从去年开始，各信托公司都已经上报方案，中间几易其稿，但目前尚未得到银监会的最终肯定。

平安信托一位高层证实：“方案在2009年就已经做好上报了， 10月份，监管层也说过要推出REITs，但由于地产行业流动性的问题，一直推迟到今年。”

本报得到的信息显示，由于中国金融业分业监管的原则限制，银监会方案选择的试点单位均为信托公司，在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通。而银监会方案的方向是，“以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs 在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者”。

目前最为明确的是上海国际信托设计的浦东新区REITs，该方案将以上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司、上海外高桥（集团）有限公司、上海外高桥保税区开发股份有限公司、上海张江（集团）有限公司等5家公司所持有的物业资产未来10年收益权设立信托。

本报获悉，天津的滨海新区REITs也正在筹划中，将涉及天津泰达的相关物业资产。一位大型投行固定收益部的负责人告诉本报：“银监会方案在设计中避开了很多制度问题，比如最重要的物业所有权转移问题，所以推行的阻力比较小。也正因此，与真正意义上的REITs相比，还有一定的距离。”

浦东新区REITs初步方案的大体构架是，上海信托以上述5家公司的物业资产收益权设立信托，获得普通级受益凭证，同时向机构投资者发行优先级信托受益凭证，中国国际金融公司负责承销。