证监会设计方案遇阻现行税法 银监会版REITs年内放行(3)

“许多开发商都对REITs特别感兴趣，可以实现一边融资，一边卖房子，快速退出”，上述接近决策层人士告诉本报，参照美国的经验，REITs最重要的环节在于可以避免双重征税，同时加速资产变现流通——对于开发商持有物业而言，公司要交企业所得税，股东要交个人所得税，如果转为REITs，那么企业所得税被免除；在转让方面，开发商以自有物业换取REITs 股份，然后在公开市场出让，完成物业出售，规避资产转让所面临的税收，并实现快速退出。

事实上，证监会版的REITs方案经过几度修改讨论以及与相关部委的协商后，在许多方面完成了突破。

首先是目前中国一线城市物业资产的租售比不成比例的问题，由于租售比水平太低，希望以长期持有物业获得租金收入的REITs，在装入相关物业资产时，需要给予物业持有人一个有吸引力的价格，付出的巨大成本将使REITs的资本回报率非常低，收益无吸引力可言。

据了解，在证监会系统的相关讨论中，有关REITs的相关要求曾几易其稿，“最早要求发起人是长期持有业态的开发商，但后来发现符合这个条件的开发商非常少，同时从租售比来看，资产回报率会非常低，后来就把这一条删掉了。”上述人士说，“这也意味着对通过物业转让获得升值收益的一种默许。”

其次是资产评估、登记问题。1月20日，财政部网站挂出了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，其中详细规定投资性房产按照新会计准则进行公允值评估，具体可采用“市场法”和“收益法”，这被外界解读为通过进一步规范评估方法，更好地反映物业资产的现值。

税收政策成为了最终不得不面对，但尚无实质进展的问题。

公开资料显示，目前已运行REITs的国家都通过税法改革，避免双重征税以便提高物业回报率。例如美国，在免除了企业所得税的情况下，美国的REITs 收入回报率达到8.4%。

但在中国现有税法框架下，如果希望通过长期持有物业获得租金收入，要交纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要交纳个人所得税；而物业资产的收购和转让，也需要缴纳高额的资产转让所得税。这在无形中提高了可供选择的物业资产门槛，同时阻碍了REITs的进一步成长。

据称，2009年年底，证监会召开的有关REITs的一次内部会议上，国税总局人士首次列席参加了会议，但参会人士告诉本报：“由于国税总局在REITs的研究上参与的比较晚，比较被动，在这个问题上，国税总局只是在听，并没有表达任何意见，也没有任何态度。”

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