黄小虎：农地经营权抵押是大方向(4)

EEO：作为农村集体建设用地一种，宅基地流转一直不尽如人意，在这样情况下，会有哪些影响？

黄小虎：在经济快速发展地区，许多农民已经脱离农村，大量的宅基地空闲出来。据有关调研，北京近郊不少农村宅基地的空置率约30-40%，甚至更高；边远山区农村宅基地空置率也达10%；全市平均约为20％。由于现行法律和政策不准进入市场，有的空置浪费，有的则私下交易。私下交易大体有四种情况，一是本市或外地的市民（多为退休人员）买房或租房长期居住；二是特殊人群如画家、艺术家买房或租房，改造为工作室；三是部分高收入人群买房或租房，用于休闲度假。四是外地来京的农民工租住。

应当说，农村宅基地市场对满足各个阶层的需求，起了十分积极的作用。但由于不受法律保护，一旦产生纠纷，很难处理。与其他建设用地一样，由于“不允许”，也就没有相应的管理办法，由此导致这个市场无比混乱，产生许多严重的社会问题。例如，大量农民工的居住问题是靠农村宅基地出租解决的，但水、电、气等配套设施没有规范，到处存在隐患；私搭乱建、违章建筑，所在皆有；环境卫生的规划管理，也不可能得到有效解决。“孩子”已经生了一大堆，却个个都是“黑户口”。这就是目前农村宅基地流转的现状。看来，放开宅基地市场已是大势所趋。只有放开，才能管住；不放，看来很严，其实是不管。
宅基地市场放开，中西部纯农区进入市场的数量也不会太大；而发达地区的混乱局面，则会逐步得到有效治理。总体看，利大于弊。

EEO：“小产权房”难题没有解决，有哪些考虑？

黄小虎：我认为，农村集体建设用地只要合法，搞房地产开发未尝不可，现在所谓小产权，是因为不合法，只允许在国有土地上开发房地产，将来建立了统一的土地市场，而且符合规划的话，怎么就不能搞房地产？小产权房没有放开，估计是怕控制不住，农民面广量大，如果撒开膀子可能会出现各种情况。现在开发商利益与地方政府利益挂得太紧，投鼠忌器有所顾虑。我个人认为暂时可以这么规定，但从道理上是说不通的。

EEO：宅基地置换的做法是否值得推广？

黄小虎：宅基地置换做法，如果农民切切实实有这样的愿望，我觉得是好事，如果是着眼点想从农民搞点土地指标出来，我看就很危险。而且要看在什么地方做，如果在城乡结合部这么做还有意义，因为城乡结合部就业机会比较多，生计容易得到解决。在有些纯农区，把方圆几十里地的农民都集中起来居住，这是否合适，还有待商榷。

EEO：应该说农村土地制度改革，这次三中全会迈出了重要的一步，对于改革下一步如何推进你是如何看待的，有哪些工作需要近期完成？

黄小虎：总的体会是，在农村土地制度改革问题上，方向已经明确，坚冰已经打破，道路尚待开通。应当说十六大以后中央提出统筹城乡发展，就成了我们的改革方向，这次进一步提出打破城乡的二元格局，使方向更明确了。各部门、地方都应按中央精神认真考虑在自己的工作范围内有没有二元格局，或有没有导致二元格局的法律、政策、规定，并考虑如何解决。
《决定》提出构建城乡统一的土地市场，这就打破了我们过去长期坚持的国家垄断一级市场。城市土地属于国家，应由国家垄断，但是把农村建设用地也给垄断了，使得农民的土地与国有的土地权利不平等，使土地制度形成二元格局。长期以来大家对这个问题站在不同的角度有不同的看法，虽说出发点都是为了把事情搞好，但这个问题确已成了阻碍改革的一块“坚冰”。三中全会《决定》把它打破了。

道路尚待开通。方向明确了，制度改革的突破口打开了，但是路具体怎么走？还需要付出很艰辛的努力，有大量的工作需要去做。要清理过去的规章、制度、政策、法律，修改旧的、制定新的，工作量很大；制度转换过程中可能出现混乱，要有因应措施。目前是先开个小口，积累一些经验，逐步再扩大。如何扩大，也要有整体的考虑，尽量避免今天的措施成为明天的障碍。