创纪录的房价

走出香港九龙地铁站，你会发现自己置身于一片茂密的钢筋森林当中。一座红白色的高层建筑俨然矗立其间，大楼中低层间采用新颖的镂空设计，有穿堂风嗖嗖掠过。

这就是著名的凯旋门大厦——大陆客投资香港楼市的指标性建筑。

在这个被香港人称作“豪宅”的楼盘当中 （房屋均价达1200万港元以上），据说有一半以上的房屋主人来自内地。

九龙站旁的高架桥两边布满了港铁公司（MTR）的建筑遮挡。这里正在修建的是广深港高铁香港段总段。从2016年开始，西九龙将成为连接香港与内地的新的交通枢纽。方便的地理条件使得此地成为内地资本进驻香港地产市场的第一站。虽然今年年中由于内地房市政策调整，大陆客投资热情受到影响，但据香港美联物业首席分析师刘嘉辉分析，豪宅在今年市场当中表现显眼。其中一手豪宅成交量预计首次冲破3000宗大关，创有纪录以来最高点；二手豪宅成交量可望逼近5000宗，创97年后新高。

不过，高企的房价与内地购房者的投资关联不大。

香港中原地产联席董事黄良癉对本报表示，“香港九成的交易都会在二手的中小住宅部分，内地房客所占整体比例很小，不能将香港楼市价格的过快上涨归结于内地购房者。”

据中原统计，今年上半年，内地个人买家占一手豪宅购买量的35.1%，金额上占到35.7%；二手豪宅的购买量占16.7%，金额上占19%。但是整体上，内地个人买家仅占到了香港总体楼市成交量的6.7%及成交额的10.8%。

“就算内地人不来香港买房子，香港房价一样狂升。因为香港主力从来不是靠他们，港币与美元的联系汇率制度才是真正原因，”黄良癉说，“从某种程度上，手持港币就等于手持美元，而美元持续的贬值使得港人加速涌向房产以及黄金等市场换取实物保值。”

美元持续的量化宽松和低利率也使得香港市场的货币条件异常宽松。“1997年香港房市崩溃前按揭利率达到8.75厘，而现在仅为2.2厘，这也是造成近期香港本地市民投资房产需求大增的原因。”

比起动辄千万的豪宅，现在香港房市的中小型住宅非常抢手。一个突出的例子就是新界天水围地区嘉湖山庄，其均价为200多万，今年以来，成交量一直保持稳定较快增长。该楼盘销售人员称，“在周末，如果你没有开好票，经纪人都没时间带你去看房子”。

事实上，不管是豪宅还是中小住宅，香港房产的价格持续在飙升。金管局的数据称，从08年金融海啸的低位大幅上升至46%，香港中原预测到2011年，香港房地产就可重返1997年高峰。这让港媒频频斥责香港政府土地供应量的不足，并警告说，房产市场的超级泡沫正在形成。

中原地产黄良癉认为，香港楼市正在重复上一个十年的周期。1995年，香港宏观调控，紧缩金融政策，全力打压房地产，当时房价曾连跌18个月，跌幅达到27%，但之后随着政策放松，投机成分严重，经历了24个月的猛升，升了88%，“完全没有办法控制”，直到07年金融危机爆发，香港房市崩溃，创下52%的跌幅纪录。

受08年金融海啸与政策影响，香港楼市曾在08年3月的高点之后连跌9个月，自09年开始回升之后，连升19个月，升值达到46%，时至今日，不仅收复而且已超过08年金融危机之时的高点。

虽然两段时间区间表现极为相似，但专家认为背后的成因并不相同。最本质的区别就是贷款的比例较小，银行体系较为健康。香港美联提供的数据显示，1997年9月时，香港按揭贷款的负担比例为93.2%，“炒房子都炒疯了”，但现在仅为35.6%。

“而受到美国量化宽松政策的影响，现在香港房市已接近1997年的高点之前，当时如果这样早就泡沫化了，但现在则刚刚开始泡沫。所以如果要在楼市形成泡沫化，至少还需要一倍的增长”。黄良癉表示。