出身上海的景瑞地产在2009年决定将未来几年中的主战场定位为长三角三线城市，在把握长三角城市群发展趋势的基础上，以占据中国城市化进程新阶段的先发优势，已经完成了太仓、常州、南通、泰州、湖州等六座城市的布局。

显而易见的是，除了公司挖掘更大市场空间的主动因素外，房地产公司的命脉所在——土地——价格的飙涨，央企和大型民企疯狂搏地，也在很大程度上促成了景瑞的战略转向。

确定了放低姿态、抢占蓝海，但这家开发商仍然清楚自己的前路荆棘。作为一家非上市民企，在当前宏调背景下，如何释放和筹集更多资金以换取下一轮的持续发展，目前被摆在景瑞核心议题之中。

深耕三线

2009年最后一期的景瑞内刊，景瑞地产集团总裁闫浩在扉页上写到：“深耕三线，是景瑞历史上重要的战略选择。”

在闫浩看来，国内的城市化进程已然深化到人口向中等城市聚集的阶段。而景瑞确定的长三角区域三线城市经济发达、市场却起步较晚，存在巨大的发展潜力。

与北上广深等一线城市相比，三线城市的房价尚处于低位。例如，离上海半小时车程的嘉兴市，房价不到上海的1/4。

景瑞做出调整，可能更重要的，还是来自于行业竞争新的格局给企业带来的影响。2009年，公司在上海参与过两幅土地的竞拍，但都无功而返，其成交价远远超出公司预期。

据不完全统计，上海2009年成交土地中超过70%都有大型企业和上海国企获取。而对于上海普通的一块地，中小企业几乎要倾尽全力，未来的压力和风险可想而知。

“2009年土地市场波动之大，超出包括我们在内的很多同行的想象，并且上海价格飙升一直延续到了2010年。”景瑞地产战略发展顾问许朝辉说，公司本来希望等土地价格回落，出手增加土地储备，但这一刻久久未至，即便是9.29二次调控后，上海还是出现了溢价率300%的土地出让。

基于这样的市场认识，景瑞明确了“巩固上海，深耕长三角三线城市，以中小地块为主”的土地投资策略。并明确了今后五年，深耕长三角、布局环渤海、进入西南核心区域的分阶段投资布局。

为此，景瑞开展了一系列的区域布局、市场结构、产品设计、销售策略上的调查研究。

首先，在这样的区域战略之下，景瑞的产品战略随之调整：由原先在上海的中端产品定位转变为中高端。

“我们仔细分析了三线城市的住房消费状况，这一地区富裕程度高，房子存量规模大，所以中高端人群对房子的需求，不仅仅是面积的扩大，更多是希望有品质上的提升，所以景润的产品在这一区域选择改善型或者再改善型。”

突围之路

经历了近年来愈发频繁的宏调，17岁的景瑞仍不改初衷，要成为全国性的优秀房产发展商。

对于2010年的频繁调控，许朝辉的感受是，中国地产业周期变得越来越短，这给公司资金节奏带来了一定的要求。

许朝辉说：“从企业的运营来看，几乎半年一次的调控主要给以季度为单位的资金流影响明显，尤其是预售资金的影响。如果某些企业资金链绷得太紧，连一个季度的储备都没有，可能会出现大问题。但是半年以上的资金计划遇到的问题不大。”

景瑞一直以来在资金安排上采取较为稳健的风格，大多数项目自有资金的比例都在35%以上，其他也通过开发贷、信托渠道解决。

不过，在景瑞看来，目前调控对需求端的控制，并不会形成长期效应。“需求只能被延后，而无法被消除。国内的城市化进程仍在持续，刚需仍然很旺盛。而投资性需求，由于国内投资渠道极为有限的格局短期内不会有太大变化，因此以房产为首的投资产品，仍会受到市场的欢迎。”

景瑞认为，当前只要肯对产品价格调整，需求就会出现，“生存不是问题，我们更多的在考虑如何在严峻形势下进一步发展。”许朝辉说。

除了长三角三线城市，景瑞也已经将构架搭到环渤海和西南地区。据了解，景瑞在天津的两个项目在售，重庆项目也开发到了第三期，销售状况良好。

当然，从产品风格和供应链打造业已非常成熟的长三角地区走出去，景瑞在异地管理上正处于一个培育和磨合资源的阶段。

为了保证产品品质在外地的延续，景瑞创造了二级管理模式即项目直接对接集团公司，委派团队到当地进行产品设计和成本核算销售管理。

不过，由于在跨区域发展的初期，景瑞产品在新区域的供应链打造尚有待成熟。“这对追求精细化管理的景瑞来说，成本控制、品质控制、进度管理难度都很大。”许朝辉说，拓展思路正在逐渐成熟。

而让管理层更为关注的是，公司下一步发展所需的土地资源。

在景瑞目前超过300万平方米的土地储备中，在建项目超过100多万平方米。“所以我们要再不拓展的话，发展可能就要陷入停滞。”

“从目前的趋势看，即便是北上广深之外，土地的出让竞争也趋于激烈，这对公司的资金需求要求就更高了。”许朝辉坦言。